STRANCI su utjecali na porast cijena stanova i kuća te prodaju nekretnina u Hrvatskoj, dok domaći nemaju novca, tako se može zaključiti iz razgovora koje smo imali sa stručnjacima u području tržišta nekretninama.
Otkrili su nam da domaći uglavnom kupuju male jednosobne stanove, od 40 do 50 kvadrata, jer za veće nemaju novca te da si tek rijetki u Hrvatskoj mogu priuštiti velike stanove u novogradnji, a otkrili su i koji su najveći problemi s kojima se suočavamo.
Kako je pandemija utjecala na tržište?
Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vlasnik agencije za nekretnine "Kastel", u razgovoru za Index rekao je da, prije svega, dolazi do polarizacije, odnosno velike razlike u cijenama nekretnina u Hrvatskoj.
Ono što, ističe, utječe na tržište je novogradnja, kojoj cijena raste. Objasnio nam je i kako je pandemija utjecala na tržište nekretnina.
"Cijene nekretnina ipak idu prema stabilizacijskom smjeru ili, točnije rečeno, prema nekom novom ciklusu. Bilo bi nerealno da cijene nekretnina i dalje rastu po stopama od zadnje dvije godine, a posebno u Hrvatskoj, s obzirom na priuštivost koju ima većina građana, a s obzirom na prosječne prihode. Cijene ne mogu ići unedogled i kretanje će ovisiti o ekonomskom stanju u državi, ali i globalno. Ipak, treba upozoriti na to da će i dalje dolaziti do sve veće polarizacije cijena ovisno o samoj karakteristici nekretnine i lokaciji. Treba napomenuti da je u trenutku kada je došlo da rasta cijena nekretnina, i to posebno onih traženih, došlo i do usporavanja tržišta i pada prometa, što je pokazalo da očekivanja vlasnika i nisu sasvim realna. Vrlo često se ističu prosjeci traženih cijena onih iz oglasa, međutim prosjek realiziranih cijena je bitno niži", rekao je Ranilović u razgovoru za Index.
U pandemiji se, navodi, pokazalo da su nekretnine poželjna investicija jer se smatraju sigurnom investicijom u nestabilnim vremenima, kad su mnoge gospodarske grane bile poprilično ugrožene. Posebno su interesantne turističke nekretnine, za kojima je, dodaje, porasla potražnja, nakon što su europski građani ostali zarobljeni tijekom pandemije u svojim stanovima u velikim gradovima.
"Drugi razlog rasta cijena nekretnina u Hrvatskoj i u svijetu su vrlo niske kamate na stambene nekretnine, ali i negativna kamata na štednju u mnogim europskim državama, tako da se nekretnina čini kao i dobar oblik štednje, a posebno je interesantna ako možete na njoj ostvariti i određeni povrat ulaganja", istaknuo je Ranilović.
"Petinu kupoprodaje čine nam stranci"
Posebnost Hrvatske je, kaže, što su, osim pandemije i niske kamatne stope, na tržište nekretnina utjecali i, standardno, turizam, ali i potresi, i to prije svega zagrebački. Glavni kriterij za kupnju nekretnine, i to posebno u gradu Zagrebu, je, ističe, postala sigurnost.
"Tako je potražnja za sigurnim i protupotresnim nekretninama podigla interes za novogradnjom, ali i nekretninama izgrađenim '80-ih godina, a to se, prije svega, odnosi na naselja s kvalitetnim urbanizmom i čvrstom AB gradnjom, poput Jaruna, Vrbana, Španskog, Cvjetnog naselja, Ravnica", rekao nam je Ranilović.
Ističe da postoje velike razlike na tržištu nekretnina, pa tako posebno treba promatrati tržište nekretnina Zagreba i priobalja s jedne strane u odnosu na ostatak Hrvatske.
"Već nam petinu kupoprodaje čine stranci. Oni čine većinu kupaca nekretnina u priobalju, što je utjecalo i na povećanje cijena, ali samo nekretnina na Jadranu", kazao nam je Ranilović.
"Državne subvencije utječu na rast cijena"
No, navodi da postoji još jedan razlog za rast cijena nekretnina prošlih godina, a to su državne subvencije.
"Što se tiče subvencija, struka smatra da su ipak utjecale na rast cijena i da mjera nije postigla svoju pravu svrhu iz preambule predmetnog Zakona o subvenciji, i to prije svega iz dva razloga. Prvi je taj što se subvencionira kredit, a znamo što većina onih kojima trebaju subvencije upravo nisu kreditno sposobni, a drugi problem je taj što su subvencije imale rokove. Čim postoji rok u kojem kupci moraju kupiti nekretninu i podnijeti zahtjev do određenog datuma, znači da se povećava potražnja u kraćem roku, što direktno utječe na rast cijena. Isto tako, bitno je postaviti pitanje jesmo li kroz subvencije potakli kupnju stanova onih koji to nisu namjeravali ili su to kupci koji su ionako mislili kupiti nekretninu, pa sada samo koriste ponuđenu pogodnost", kaže Ranilović.
Specifičnost je tržišta, dodaje, da se u Zagrebu jako polariziraju cijene. Kako kaže, pao je promet nekretninama u centru grada u 2020. i 2021. godini, što je za posljedicu imalo i manji pad realiziranih cijena.
Zanimalo nas je kako se kreću cijene novih kvadrata u Hrvatskoj.
"Prosječna cijena novogradnje u 2020. kretala se oko 3000 eura po kvadratu u Zagrebu i Splitu, dok su cijene u ostalim većim gradovima Hrvatske u sjevernim dijelovima i Slavoniji i niže. U Zagrebu je raspon cijena novogradnje u realizaciji od 2300 do 5000 eura po kvadratu. Naravno, ovisi o lokaciji i kvaliteti gradnje.
Najveća potražnja za stanovima od 40 i 50 kvadrata
Na pitanje kakve stanove uglavnom kupuju stanovnici naše zemlje, rekao je da se još uvijek najviše prodaju mali stanovi, jednosobni i dvosobni koji otprilike imaju 40 do 50 kvadrata.
"Za njima je najveća potražnja. S druge strane, na tržištu nedostaje i četverosobnih stanova, jer njih nedostaje u starijoj gradnji iz '80-ih. Kvalitetnih višesobnih stanova od 100 do 120 kvadrata nedostaje u većim gradovima, a prije svega u Zagrebu jer su se u razdoblju socijalizma, kada smo i izgradili najviše stambenih jedinica i kada su gradovi najviše narasli, gradili ipak manje stanove. Sad se u novogradnji grade veći stanovi, međutim zbog visoke cijene kvadrata to su stanovi koji redovito prelaze vrijednost od pola milijuna eura i nisu dostupni većini stanovništva. Nedostaju nam kvalitetniji veći stanovi za tzv. srednju klasu", kazao je.
Navodi da struka zagovara da se stvari moraju promijeniti.
"Problem je što nemamo stambenu politiku. Potrebno je donijeti kvalitetnije mjere koje bi omogućile svim slojevima društva da mogu kvalitetno i sigurno stanovati. Problem broj jedan u Hrvatskoj je odlazak mladih i obrazovanih ljudi iz Hrvatske. Treba se donijeti stambena politika koja bi omogućila socijalne programe stanovanja i omogućila određenim kategorijama stanovništva poput, primjerice, mlade obitelji s više djece, da bitno lakše dođu do nekretnine za život, i to ne nužno kupnjom, već dijelom i sigurnim institucionalnim najmom. Stanovanje se ne može prepustiti isključivo slobodnom tržištu. Kvalitetnijim upravljanjem stambenim resursima države i lokalne uprave ne samo da činimo ukupno društvo zadovoljnijim već možemo utjecati pozitivno čak i na ublažavanje tržišnih anomalija, poput nekretninskih cjenovnih balona uslijed povećane potražnje. Stanovanje je životna potreba i ono se ne može prepustiti isključivo tržištu", rekao je Ranilović.
Vujović: Ljudi su više počeli razmišljati o kupnji kuća s okućnicom
Boro Vujović, vlasnik najveće zagrebačke agencije za nekretnine, Operete, za Index je također analizirao stanje na hrvatskom tržištu nekretnina, odmah na početku razgovora navodeći da je pandemija jedna od stvari koja je bitan parametar na današnjem tržištu nekretnina.
"Promijenili su se trendovi, ljudi su više počeli razmišljati o kupnji kuća s okućnicom, i to u nekim drugim dijelovima Hrvatske, ne striktno Zagrebu. Pandemija je utjecala na popularnost rada od kuće, tzv. home officea, tako da su nam danas uredski prostori manje popunjeni. Pitanje je i što će se s njima dalje događati jer su firme utvrdile da se od doma može raditi. Pandemija je imala utjecaj i na tržište logistike, dosta se posla prebacilo na internet, tipa online prodaja je jačala, pa su sad traženi logistički centri, odnosno nekretnine za logistiku", kazao je Vujović za Index.
Što se tiče Zagreba, tu je, dodaje, potres utjecao na ponudu i potražnju. Tako je navodi, veliki broj kupaca koji je prije razmišljao o kupnji stanova u starim zgradama u centru odustao od kupovine takvih nekretnina.
"U centru Zagreba pad prometa od skoro 50 posto"
"I oni koji su živjeli u tim zgradama, zbog osjećaja nesigurnosti otišli su u najam ili su kupili stanove u novijim objektima. U ovom trenu u centru je dosta stanova koji su prazni, niti su prodani, niti iznajmljeni. Lani se prodalo čak 43 posto manje stanova u centru nego 2019. godine. Cijene tih stanova su pale, pogotovo ako je zgrada u lošem stanju i ima narančastu naljepnicu. U zadnje vrijeme prodali smo neke stanove u centru po 2500 eura po kvadratu, no to je relativno visoka cijena s obzirom na sve. Ove godine se nastavio isti trend, općenito je pao interes za centrom. No atraktivnost centra će se vratiti s prolaskom vremena, a ono što smo primijetili je da atraktivnost nekretnine u centru Zagreba jako ovisi o stanju stubišta", kazao nam je Vujović.
Što se Zagreba tiče, kaže da najveći interes vlada za Maksimirom, Trnjem, Trešnjevkom i Črnomercem.
"Ti su kvartovi uvijek atraktivni. Jednako tako, atraktivno je i Središće u Novom Zagrebu zbog Bundeka, američke škole, tramvaja, potražnja je i za nekretninama na Jarunu i Vrbanima, zbog sadržaja i lokacije", istaknuo je.
Ovi stranci najviše kupuju nekretnine u Hrvatskoj
Na pitanje kakva je situacija s nekretninama u ostatku zemlje, kaže da je svugdje došlo do rasta cijena.
"Došlo je do rasta cijena čak i u Osijeku, iako u Slavoniji imamo dijelove gdje nema prometa, no unazad godinu dana pojačan nam je interes i za nekretninama u Osijeku. Cijene su rasle i u Splitu, Rijeci. Hrvatska je u pandemiji imala blage mjere u odnosu na druge zapadno europske države, a kako je dosta ljudi dobilo priliku raditi od kuće, stranci su tako uvidjeli da mogu raditi i iz Hrvatske, tako da su nam ove godine stranci posebno aktivni. Bit će zanimljivo vidjeti na kraju godine koliko ih je kupilo nekretninu u Hrvatskoj", rekao nam je Vujović.
Navodi da su cijene nekretnina na obali rasle zbog stranaca, a da je najviše kupaca iz Slovenije, potom Njemačke i Austrije.
"Trećinu kupaca čine Slovenci, a drugu trećinu Nijemci i Austrijanci", kazao je.
Što se tiče cijele Hrvatske, ističe da je u prvih šest mjeseci ove godine došlo do porasta od čak 45 posto u prodaji građevinskih zemljišta, u usporedbi s istim razdobljem 2020.
"Također, ove je godine prodano 13.7 posto više stanova u cijeloj Hrvatskoj u odnosu na lani. U prosjeku kvadrat stana iznosi 2130 eura na nivou Hrvatske. Što se, pak, tiče Zagreba, u 2020. smo imali pad prodaje nekretnina za 12.2 posto u odnosu na 2019. Krivulja koju sad gledam pokazuje da će otprilike isti takav pad biti i u 2021." kazao nam je Vujović na kraju razgovora.