JOŠ jedan nekretninski div u Kini se našao u velikim problemima, nakon što je objavljeno da nije uspio na vrijeme vratiti dug. U pitanju je CIFI Holdings, a tržišta je vijest o neplaćanju duga šokirala jer se smatralo da se radi o kompaniji koja nije jako izložena nekretninskoj krizi u Kini i ima stabilne financijske pokazatelje.
Kompanija na službenim stranicama tvrdi da je u 2021. bila osmi najveći nekretninski developer u Kini, a u newsletteru koji se bavi poslovnim rezultatima prve polovine 2022. se hvali da je "jedna od rijetkih privatnih nekretninskih kompanija koje su ostale profitabilne".
Cijena dionica CIFI Holdingsa, koje su izlistane na burzi u Hong Kongu, naglo je pala za 32.3 posto. Nakon toga je burza prekinula trgovanje, s argumentom abnormalnih fluktuacija. Sve dionice nekretninskih kompanija su imale pad cijene, a indeks koji prati kineske nekretninske kompanije izlistane na burzi u Hong Kongu je pao za 6.4 posto, na razine s početka 2017.
Nastavak niza kompanija koje ne mogu vratiti dug
Ozbiljniji problemi u kineskom nekretninskom sektoru su se pojavili još u drugoj polovini 2021., iako neki ekonomisti već nekoliko godina upozoravaju da nekretninski sektor u Kini prerasta u prenapuhani balon koji bi mogao puknuti svaki čas.
CIFI Holdings je samo posljednja u nizu kompanija iz nekretninskog sektora Kine koje nisu vratile dio duga u roku kada su trebale. Problemi su postali vidljivi kada je nekretninski div Evergrande, koji je 2020. imao prihode veće od 100 milijardi dolara, propustio vratiti dugove u nekoliko navrata, a doznalo se da ukupno ima 300 milijardi dolara obaveza.
Agencija za kreditni rejting Fitch je još 7. rujna 2021. smanjila kreditni rejting za Evergrande Group s CCC+ na CC, signaliziravši da kompanija vjerojatno neće moći u cijelosti podmiriti svoje financijske obaveze.
Fitch je rekao da smanjenje ocjene odražava nesposobnost tvrtki da plate kamate dospjele obveznice denominirane u dolarima. Rejting se stalno smanjivao, dok ga u lipnju ove godine Fitch napokon nije jednostavno prestao objavljivati.
Situacija je već u drugoj polovini 2021. postala toliko alarmantna da je supruga prvog čovjeka kompanije, Hui Ka Yana, isplatila kompaniji tri milijuna dolara s osobnog računa, da bi simbolički pokazala da će učiniti sve kako bi se Evergrande spasio od propasti.
Glavni izvršni direktor i glavni financijski direktor su dali ostavke na funkcije nakon što su investitori naplatili dvije milijarde dolara od jedne podružnice kompanije na temelju garancija koje je Evergrande dao za kompaniju izvan grupe.
Dio plana za izlazak kompanije iz krize je bila planirana prodaja podružnice konkurentskoj kompaniji, drugom nekretninskom divu Hopson Development Holdingsu, za 2.6 milijardi dolara. No do dogovora nije došlo.
Da bi se namaknuo novac za podmirivanje dugova, kompanija je prodavala sve što nema veze s glavnom djelatnosti, što uključuje proizvodnju električnih automobila, proizvodnju hrane i pića, zabavne parkove, zdravstvo, medije i jedan od najvećih nogometnih klubova u Kini - Guangzhou FC.
Potpuni bankrot i prekid poslovanja su ipak izbjegnuti dogovorom s vjerovnicima, odnosno uspostavljanjem odbora za upravljanje rizicima u koji su bile uključene i kineske vlasti. Komunistička partija je zabrinuta zbog mogućeg širenja sistemskog kolapsa kroz nekretninski sektor u slučaju potpunog kolapsa Evergrandea.
Cijena dionica je od početka do kraja 2021. pala za 89 posto, a u prvim danima 2022. je potpuno obustavljeno trgovanje na burzi u Hong Kongu. Kompanija još nije objavila financijsko izvješće za 2021., a pravda se lockdownima u Kini.
Ispuhivanje ili pucanje balona?
Evergrande je bio samo početak. Uskoro su se u sličnoj situaciji našli drugi nekretninski divovi, kao što su Kaisa, Sunac, Fantasia, Shimao, Modern Land i drugi. Kako nekretninski sektor i s njim povezane djelatnosti čine 30 posto BDP-a Kine, daleko više nego u SAD-u i EU, nastavak njihovih problema je veliki problem za cijelo kinesko gospodarstvo.
Kolaps tržišta bi bio katastrofalan za cijeli svijet. Prema procjenama konzultanata, u Kini ima praznih nekretnina dovoljnih za smještaj više od 90 milijuna ljudi. Za usporedbu, to znači da bi Njemačka mogla staviti cijelo svoje stanovništvo u kineske stanove koji su trenutno prazni.
Nekretninska kriza je došla do točke kada ljudi masovno prestaju plaćati bankama rate kredita koje su podigli za kupnju nekretnina jer izgradnja kasni ili uopće nije ni počela. U Kini je normalno da kompanije prodaju stambene prostore prije samog početka izgradnje, i tako financiraju samu izgradnju.
To je, razumljivo, odgovaralo investitorima, ali i kupcima. Razlog je taj što su cijene stalno rasle, pa bi do kraja izgradnje nekretnina vrijedila više nego što je za nju plaćeno. Zbog toga su nekretnine glavna investicija kineskog stanovništva, i u njima leži oko 70 posto privatnog bogatstva u Kini, za razliku od samo 35 posto u SAD-u.
Da bi financirali bjesomučno ulaganje u nekretnine, stanovnici Kine su u posljednjih nekoliko godina naglo povećavali svoju zaduženost i postali relativno zaduženiji nego stanovnici SAD-a i Europske unije. A dug je primarno išao u nekretnine.
Takve investicije su bile isplative dok su cijene nekretnina rasle, ali od početka godine u većini gradova padaju, dobrim dijelom zbog usporavanja tržišta uslijed novog niza lockdowna. Cijene novoizgrađenih nekretnina u 70 najvećih gradova Kine padaju posljednjih 12 mjeseci, a u kolovozu 2022. su bile 2.1 posto niže nego u istom mjesecu 2021.
To znači da ulaganje više nije isplativo, a već 90 posto Kineza živi u vlastitoj nekretnini. Ipak, kredite treba vratiti, čemu se mnogi opiru. Masovna izgradnja na dug, ulaganje na temelju očekivanja vječnog rasta cijena, pojava viškova, prestanak vraćanja dugova... Sve izgleda kao tipičan put rasta nekretninskog balona te put prema njegovom pucanju.
Kriza se prelijeva na financijski sektor
Problemi u kineskom nekretninskom sektoru su se počeli prelijevati na financijski sektor, za što je dijelom odgovorno odbijanje građana da vraćaju kredite koje su podigli da bi kupili nekretnine kojima kasni izgradnja.
U lipnju i srpnju je u pokrajinama Henan i Anhui održano nekoliko prosvjeda, a jedne je lokalna policija nasilno ugušila. Pet banaka je zaustavilo sve isplate svojim klijentima, za što su se na početku pravdale tehničkim problemima, ali je kasnije kineski bankarski regulator optužio jednog od glavnih dioničara banaka za nezakonito privlačenje novca od štediša.
"Henan New Fortune Group, dioničar četiriju seoskih banaka, nezakonito je apsorbirao sredstva građana putem unutarnjih i vanjskih tajnih dogovora, korištenjem platformi trećih strana i posrednika u fondovima", izjavila je Kineska regulatorna komisija za bankarstvo i osiguranje državnoj novinskoj agenciji Xinhua News Agency u svibnju.
Središnja banka Kine je morala nekoliko puta intervenirati da bi održala stabilnost financijskog sustava, a država je naložila bankama da budu popustljivije oko kredita za nekretnine i uvedeni su brojni fiskalni i monetarni stimulansi da bi se gospodarstvo održalo na životu.
Problem je stvorila upravo država. Sada se suočava s nemogućim trojstvom
Ironično, upravo je država najodgovornija za trenutne probleme s likvidnošću najvećih kompanija u nekretninskom sektoru, prelijevanje krize na financijski sektor, pad cijena nekretnina i usporavanje gospodarskog rasta.
Svjetska banka i MMF su krajem 2021. procjenjivali da će BDP Kine u 2022. rasti 4.8 posto, što je nekoliko puta revidirano na niže. Trenutna procjena MMF-a iznosi 3.3 posto, ali bi i to moglo biti preoptimistično jer je u drugom kvartalu BDP smanjen za 2.6 posto u odnosu na prethodni kvartal, i zabilježen je rast od samo 0.4 posto u odnosu na isti kvartal 2021.
Odbijanje odustajanja od politike nultog covida, dio koje je zatvaranje višemilijunskih gradova zbog nekoliko desetaka slučajeva zaraze, ozbiljno ugrožava ekonomski rast. Vlasti se suočavaju s "nemogućim trojstvom", koje čine politika nultog covida, održavanje financijske stabilnosti i ciljanje rasta BDP-a do 5.5 posto u 2022.
Od gospodarskog rasta se praktički odustalo, i u službenim dokumentima se već dulje ne spominje, što je povijesna rijetkost jer je Komunistička partija Kine svake godine do sada objavljivala ciljanu stopu rasta BDP-a.
Osim politike nultog covida, i posljedično brojnih lockdowna, Kina je krajem prošle godine uvela takozvane tri crvene linije koje nekretninski investitori moraju ispuniti da bi mogli nastaviti posuđivati novac. Istodobno su kineski financijski regulatori zatražili od lokalnih banaka da otežaju i produlje procedure za odobravanje hipotekarnih kredita kako bi pojedinačnim kupcima otežali posuđivanje novca za kupnju nekretnina.
To je napravljeno da bi se ispuhao balon na tržištu nekretnina, koje je bilo obilježeno prezaduženošću, špekulacijama, bankarstvom u sjeni ("shadow banking") i općenito sumnjivim poslovnim praksama. Ispuhivanje se i događa, ali kaotičnije nego što su vlasti planirale.
Zbog toga je država u nekoliko navrata ove godine objavila nove stimulanse za održavanje ekonomije; investicije u infrastrukturu, poticaje i porezne olakšice za poduzetnike, garancije, odgađanja otplate dugova, favoriziranje malih i srednjih kompanija kod javne nabave, poticaje za poljoprivrednike itd.
Podršku ekonomiji pruža i središnja banka. Smanjene su kamatne stope, smanjena je stopa obvezne rezerve banaka, povećano je posuđivanje komercijalnim bankama i uvedene su druge ekspanzivne monetarne politike kojima se ulijeva novac u gospodarstvo.
Kriza se širi, to je opasnost za cijeli svijet
Kina se suočava s mnogim kratkoročnim i dugoročnim problemima. Javni dug se naglo povećao od 2008., kada je iznosio manje od 30 posto BDP-a, na blizu 70 posto za vrijeme pandemije. To nije puno, ali je gledajući ukupni dug, koji uključuje dug države, gospodarstva i građana, Kina postala podjednako zadužena kao SAD i EU, gledano udjelom duga u BDP-u.
S obzirom na veličinu nekretninskog sektora te važnost nekretnina za građane Kine izraženu udjelom nekretnina u privatnom bogatstvu, svaka nestabilnost na tom tržištu je alarmantna. Kolaps nekretninskih divova bi doveo do kolapsa financijskog sektora, a to bi se prelilo na cijelo gospodarstvo Kine i ostatak svijeta.
CIFI Holdings, posljednja velika nekretninska kompanija koja se, iako se smatralo da je jedna od likvidnijih i financijski stabilnijih, našla u problemima, pokazuje da se situacija ne smiruje. Dapače, dokaz je da se kriza proširila i na zdravi dio nekretninskog sektora.