PROBLEMI u kineskom nekretninskom sektoru ne posustaju, zbog čega država planira uspostaviti fond za spašavanje nekretninskih kompanija vrijedan 44 milijarde dolara ( 300 milijardi juana) s ciljem vraćanja povjerenja investitora i građana.
Od kraja prošle godine u Kini se razvija nekretninska kriza, a neke nekretninske megakompanije nisu uspjele vratiti dugove u roku. Najveće od njih, Evergrande i Sunac, rasprodaju dijelove poslovanja koji nisu vezani za nekretnine da bi održale glavnu djelatnost i vratile dugove.
Još uvijek nisu objavile financijska izvješća za 2021., pravdajući se novim valom korone i lockdowna diljem Kine. Osim Sunaca i Evergrandea, koji su po prihodima treća i peta najveća nekretninska kompanija u Kini, i druge kompanije su propustile vratiti dug od početka 2022. Kaisa, Fantasia i Shimao, kompanije koje su također zapale u probleme i ne vraćaju dugove, nisu objavili financijska izvješća za prošlu godinu.
Zbog kašnjenja s izgradnjom mnogi su kupci nekretnina u Kini prestali vraćati kredite bankama, čime se kriza širi na financijski sektor. Bojkot se širi Kinom, a deseci tisuća ljudi su prestali vraćati kredite za nekretnine u više od 100 projekata diljem 50 gradova.
Bez državne pomoći nekretninski projekti bit će nedovršeni
Vijest o državnom fondu pomoći dolazi iz neimenovanih izvora iz Narodne banke Kine, prenosi Reuters. Ali do sada nitko iz vlasti ili središnje banke nije negirao navode, pa se može smatrati da je informacija vjerodostojna.
U početku će fond iznositi 80 milijardi juana (12 milijardi dolara), od čega će državna China Construction Bank sudjelovati s 50 milijardi juana, ali će biti samo prenositelj sredstava iz Narodne banke Kine. Plan je da se uključe i druge banke, čime bi se cijelom operacijom upumpalo od 200 do 300 milijardi juana u nekretninski sektor Kine, indirektno preko banaka iz središnje banke.
Sredstva će se koristiti za kupnju nedovršenih nekretninskih projekata, čije će se završavanje financirati, a potom će uslijediti iznajmljivanje.
Procjenjuje se da je više od 220 projekata u 80 gradova diljem Kine nedovršeno, a za mnoge od njih je upitno mogu li uopće biti dovršeni bez intervencije države. Regulatorna komisija Kine za bankarstvo i osiguranje već je apelirala na banke i druge financijske institucije da olabave uvjete za kredite kako bi se pomoglo nekretninskom sektoru da završi projekte. Banke trebaju surađivati s lokalnim vlastima da bi se omogućila dodatna likvidnost nekretninskom sektoru.
Kako se stvarao nekretninski balon i kako se planirao "ispuhati"
Kina je jako osjetljiva na nekretnine, kulturološki i ekonomski. Procjenjuje se da do 30 posto BDP-a otpada na nekretninski sektor, izgradnju, održavanje i indirektne djelatnosti. Taj udio je upola manji u SAD-u i EU.
Nekretnine su najpopularnija investicija u Kini, a način na koji su se novi projekti financirali i gradili ima odliku stvaranja prenapuhanog "balona". "Otišli bi u manja područja, preplatili zemlju, a zatim prodali stambene projekte prije nego što su izgrađeni. Obično skupljaju velike predujmove, oko 30 posto. Ali ponekad i do 50 posto, a onda koriste taj novac za izgradnju stanova. I gotovo sve nekretninske kompanije su to činile. U isto vrijeme su dobile i jeftine kredite. I tako su počeli ulagati u područja za koja nisu imali stručnosti. Evergrande, na primjer, počeo je ulaziti industrije flaširane vode, električnih automobila, čak je kupio i nogometnu momčad", objasnila je za radijski program Marketplace dopisnica iz Kine Jennifer Pak dinamiku razvoja nekretninskog balona u Kini.
Krajem prošle godine su državne vlasti uvele ograničenja da bi se smanjio eksplozivni rast nekretninskog sektora, zbog straha od pucanja. Ideja je bila da se balon polako ispuše umjesto da odjednom pukne i uvuče cijelu zemlju u financijsku krizu.
Državni regulatori su uveli tzv. "tri crvene linije", tri zahtjeva koja nekretninske kompanije moraju ispunjavati, još u kolovozu 2020. Odnos obaveza/imovine mora biti ispod 70 posto, odnos neto duga/kapitala mora biti ispod 100 posto, dok odnos gotovine/kratkoročnog duga ne smije biti manji od 100 posto.
Kompanije se kategoriziralo s četiri boje s obzirom na to koliko su "crvenih linija" prekršile. Crvena boja označava da je kompanija prekoračila sve tri linije i rast duga joj je zabranjen. Narančasta označava kompanije koje su prekoračile dvije linije, a rast duga im ne smije prijeći 5 posto. Žuta označava kompanije koje su prekoračile jednu liniju i rast duga im ne smije biti veći od 10 posto. Zelena označava kompanije koje nisu prekoračile nijednu liniju, pa im rast duga smije biti do 15 posto.
Ali to nije popravilo situaciju. Neplaćeni dug po obveznicama je nastavio rasti, dosegavši 9 milijardi dolara u 2021. i popevši se na 20 milijardi dolara samo u prvih sedam mjeseci ove godine. Velika većina toga se odnosi na obveznice koje su izdale velike nekretninske kompanije.
Problemi s nekretninama dio su šireg problema Kine
Osim nekretninskog sektora, Kina se počela suočavati s nizom strukturnih socioekonomskih problema. Doduše, sa sličnim problemima se suočavaju Europa i SAD već desetljećima, ali Kina sve prolazi brže i intenzivnije.
Najveći problem je demografski. Broj rođenih je u drastičnom padu, s manje od 11 milijuna rođenih 2021., u usporedbi s više od 17 milijuna 2017. Broj radnika se već počeo smanjivati, a za godinu dana će i ukupni broj stanovnika početi padati. Sve i da broj rođenih naglo naraste, učinak će se osjetiti tek za par desetljeća. Ulazeći u fazu demografske tranzicije u kojoj su razvijene zemlje još od kraja 80-ih, Kina stari dvostruko brže nego što su starile Europa i SAD.
Po mnogočemu izgleda da Kina počinje nalikovati Europi i SAD-u s obzirom na probleme s kojima se suočava. Osim pitanja demografije, problem je i rast duga. Prva tri mjeseca ove godine Kina je povećala ukupni dug korporacija, građana i države za 2.5 bilijuna dolara, više od SAD-a (1.5 bilijuna dolara) i EU, koja je smanjila ukupni dug.
Zadnjih nekoliko godina je postala jednako zadužena kao SAD i EU, gledajući omjer ukupnog BDP-a te duga države, korporacija i građana. Zaduženost je već dosegla razinu 275 posto BDP-a, otprilike isti omjer kao u SAD-u i EU.
Iako je za dio toga rasta odgovorna i država, pa je tako javni dug 2010. iznosio manje od 35 posto BDP-a, da bi se popeo na više od 70 posto do 2021., za većinu rasta su odgovorni kompanije i stanovništvo. Sve do 2008. Kina je održavala nisku razinu duga, ali je tada uslijedilo veliko zaduživanje da bi se održao gospodarski rast.
Deseci milijuna praznih stanova
Dug se uglavnom pumpao u nekretnine, pa je tako stvoren nekretninski balon s opasnim razinama duga. Plan državnih regulatora bio je da ga ispušu prije nego što sam pukne i može se postulirati da su svi trenutni problemi samo dio tog procesa.
Najbolji dokaz postojanja balona su takozvani "gradovi duhovi", cijele četvrti sagrađene prije nego što je uopće postojao interes za stanovanjem u njima. Ipak, jako puno takvih "gradova duhova" je s vremenom popunjeno.
Ali problemi ostaju i procjenjuje se da u Kini postoji 50 do 65 milijuna praznih stambenih jedinica. Šokantan je podatak da se u Kini godišnje izgradi pet puta više stambenih jedinica od SAD-a i Europe zajedno. Većina toga se popunjava rapidnim preseljenjem stanovništva sa sela u grad, ali taj efekt polako slabi jer je Kina već postala relativno urbanizirana.
Potezi kineskih vlasti, kao određivanje "tri crvene linije" i uspostava fonda za spašavanje prezaduženih nekretninskih kompanija, pokazatelj su da se pokušava ispuhati nekretninski balon prije nego što sam pukne.
Ali, s obzirom na to da samo nekretninski gigant Evergrande duguje oko 300 milijardi dolara te zbog kašnjenja s projektima, odbijanja plaćanja kredita, stagnacije i pada cijene nekretnina, situacija je sve samo ne pod kontrolom.