Što možete učiniti ako vam se podstanar ne želi iseliti iz stana? Mnogi vlasnici najprije pozovu policiju, ali to može ispasti najgora opcija. Policija vam u takvoj situaciji ne može pomoći osim ako podstanari remete javni red i mir. S druge strane, podstanar može reći policiji da vlasnik koji je došao u njegov stan remeti njegov posjed i u tom će slučaju vlasnik zaraditi prijavu.
To se dogodilo i našoj sugovornici Janji Vargi, koja je zbog dolaska pred svoju kuću s neželjenom podstanarkom završila na sudu. "U gradu je bila velika poplava i išla sam provjeriti je li nastala šteta na kući u kojoj je i dalje živjela podstanarka. Vidjela sam da je prozor pao, no ona mi nije dala da priđem bliže i vidim štetu. Zvala je policiju i optužila me za uznemirivanje, a oni su me legitimirali dva metra od moje kuće", ispričala je vlasnica nekretnine u Murskom Središću.
Još bizarnije djeluje slučaj 70-godišnjaka iz Matulja koji je nedavno osuđen na osam mjeseci zatvora jer je prijetio podstanaru koji mu od 2021. godine živi u stanu i odbija plaćati stanarinu i režije. Prema presudi koja je stigla ovih dana, on je podstanara prijavio policiji, a kada to nije urodilo plodom, počeo mu je prijetiti. Na kraju je sam bio prijavljen, a sud je njegove prijetnje shvatio ozbiljno i poslao ga u zatvor.
Policija: Nismo nadležni
Index je pitao Ministarstvo unutarnjih poslova i zagrebačku policiju zovu li ih vlasnici stanova zbog "ilegalnih" podstanara, jesu li oni prava adresa za to i što ljudi mogu napraviti u takvim situacijama. Iz zagrebačke su nas policije odmah preusmjerili na odvjetnike koji se bave civilnim parnicama, a iz MUP-a su nam objasnili da policija nije nadležna.
"Navedeno nije u neposrednoj nadležnosti policije. Naime, međusobna prava i obveze najmodavca i najmoprimca propisana su Zakonom o najmu stanova, a pojedinosti, kao što je početak i trajanje najma, korištenje i održavanje stana, prestanak i raskid ugovora, iseljenje ili pitanje sudske zaštite od nezakonitih deložacija i ometanja, prije svega se uređuju ugovorom na koji se podredno primjenjuju odredbe Zakona o obveznim odnosima", poručuju iz MUP-a.
Dodaju kako se zaštita u tim slučajevima treba tražiti od suda te da oni mogu samo pružiti pomoć ako podstanar pruža otpor nakon sudske odluke o iseljenju. "Policija tijekom postupanja u slučajevima iz Vašeg upita, bez obzira na postojanje ili nepostojanje ugovora o najmu, stranke upućuje na međusobni dogovor, a ako to nije moguće, da međusobni spor riješe putem suda", kažu iz MUP-a.
Ministarstvo pravosuđa: Vlasnik može sudu podnijeti tužbu radi iseljenja
Obratili smo se i Ministarstvu pravosuđa, iz kojeg smo dobili odgovor da vlasnici u takvim slučajevima podižu nadležnom sudu vlasničku tužbu radi iseljenja.
"Ako nakon proteka ugovorom određenog vremena najmoprimac nastavi rabiti stvar, a najmodavac se tomu ne protivi, smatra se da je trajanje ugovora produljeno. Ugovor o najmu nekretnine sklopljen na određeno vrijeme smatra se prešutno obnovljenim na isto vrijeme ako ni jedna ugovorna strana, najmanje trideset dana prije isteka ugovorenog vremena, ne obavijesti u pisanom obliku drugu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme za daljnje razdoblje.
Ugovor o najmu čije trajanje nije određeno prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj poštujući određeni otkazni rok. Otkaz ugovora o najmu nekretnine daje se u pisanom obliku. U slučaju da podstanar ne iseli iz stana nakon isteka ugovora o najmu ili u otkaznom roku, vlasnik stana može nadležnom sudu podnijeti vlasničku tužbu radi iseljenja", kažu iz Ministarstva.
Odvjetnik: Velika je razlika kada vlasnik ima solemnizirani ugovor i kada nema
Velika je razlika u slučajevima kada vlasnik i najmoprimac nisu potpisali nikakav ugovor ili ako taj ugovor nije solemniziran. Odvjetnik Frano Letica za Index je objasnio da kod solemniziranih ugovora vlasnici stanova ne bi trebali imati problema s najmoprimcima.
"Prvo i osnovno, svatko bi trebao imati dobar ugovor o najmu, ja uvijek preporučujem da se napravi solemnizirani ugovor koji ima ovršnu klauzulu. Dakle, kada ugovor prođe, kada se ispune ugovorni uvjeti, da se direktno može provesti ovrha radi iseljenja na temelju ugovora, a ne da se treba podnositi tužba za iseljenje. Solmizacija kod javnog bilježnika nešto više košta, no vrijedna je tog novca. U svakom slučaju bi uvijek u ugovoru trebala biti odredba da vlasnik stana kroz cijelo vrijeme najma zadržava suposjed stana", objasnio je Letica.
Odvjetnika smo pitali mogu li ljudi podnijeti tužbu sami, bez odvjetnika. "Ljudi se uvijek mogu sami zastupati na sudu, no vrlo je upitno mogu li sami sastaviti tužbu. To je specijalizirano znanje, tužba formalno-pravno mora imati nužne sastojke. Mlađi ljudi bi to eventualno mogli sklepati, no vrlo je vjerojatno da će nešto pogriješiti", kaže.
Vlasnica zbog podstanarke potrošila 3500 eura na odvjetnike
Vlasnik stana koji nema solemnizirani ugovor će, dakle, morati utrošiti vrijeme i novac kako bi se riješio neželjenih podstanara. U to se uvjerila i Varga, koja je u dvije godine na razne odvjetnike utrošila čak 3500 eura.
"Podstanarka mi je došla živjeti u kuću, s tim da je ona htjela i kupiti kuću te je dala kaparu. Potpisale smo i kupoprodajni ugovor, a ona je odbila potpisati ugovor o najmu. No nakon nekog vremena me počela ucjenjivati da će kupiti kuću samo ako spustim cijenu za 40.000 kuna. Ja na to nisam pristala, a ona je prestala plaćati stanarinu.
"Ona sada mene tuži da joj vratim kaparu koju mi je dala na početku. Po ugovoru je najam bio 200 eura, s tim da me na početku ucjenjivala da je imala popravke, zbog čega sam joj smanjila stanarinu. Platila je kaparu 4700 eura, a 6500 mi je dužna za stanarinu", priča Varga.
"Socijalna mi je rekla da podnesem zahtjev da me smjeste u sigurnu kuću"
Podstanarka joj je cijelo to vrijeme branila da uđe u kuću, pa čak i u dvorište, a Varga nije mogla naći druge kupce jer nikome nije mogla pokazati svoju nekretninu. "U početku sam zvala policiju i govorila im da imam lopova u kući, no oni bi svaki put legitimirali mene jer uznemirujem posjed podstanarke. Nije pomoglo ni to što sam ja imala tu adresu na osobnoj iskaznici, a ona nije. Stalno bi im govorila da je ona mirni posjednik i da se sve rješava preko suda, pa se policija nije htjela miješati", rekla je.
Varga je majka dvoje male djece i to joj je jedina nekretnina. Stan u kojem živi njena tročlana obitelj unajmljuje i za njega plaća stanarinu.
"Ja sam pisala pravobraniteljici za djecu, centrima za socijalnu skrb, svima. To je bila moja jedina nekretnina. Plaćala sam kredit za tu kuću, a osim toga sam plaćala najam za stan u kojem živim s dvoje djece. Socijalna mi je rekla da podnesem zahtjev da me smjeste u sigurnu kuću. To čega sam se naslušala u dvije godine nema veze s mozgom. Naučila sam da to što je nešto zakonito ne znači da je moralno", priča ogorčena.
Sve skupa može trajati i do četiri godine
Njezin bi slučaj, nakon što je promijenila pet različitih odvjetnika, uskoro trebao biti riješen. Sve skupa je trajalo dvije godine, a posljednji je odvjetnik u travnju konačno pokrenuo tužbu za iseljenje. Ispada da je Varga imala i sreće jer odvjetnik Letica kaže da bi proces tužbe radi iseljenja, u slučaju da ne postoji solemnizirani ugovor, mogao trajati godinu do godinu i pol dana. No, sudeći prema odgovoru Ministarstva pravosuđa, cijeli proces može biti i znatno duži.
"Postupak pokrenut vlasničkom tužbom za iseljenje najmoprimca je hitan. U skladu s odredbom članka 185. stavka 2. Zakona o parničnom postupku, parnični postupak pred prvostupanjskim sudom mora se okončati u razumnom roku, a svakako u roku kraćem od tri godine od dana podnošenja tužbe. Drugostupanjski sud dužan je odlučiti o žalbi u razumnom roku, a svakako u roku kraćem od godine dana od primitka žalbe na drugostupanjskom sudu", odgovaraju iz Ministarstva.
"Izašla je iz stana nakon tri godine, sve je ostavila oštećeno i prljavo"
Još jedan slučaj prepričala nam je Zagrepčanka čija je obitelj iznajmljivala stan na Ljubljanici.
"Moj ju je otac prvo pokušao izbaciti na lijep način jer nije plaćala stanarinu ni režije, međutim, počela mu je prijetiti policijom. On je zatim nazvao policiju koja mu je rekla da može zatražiti sudski postupak i da je tek nakon toga mogu izbaciti van. Rekli su mu da, ako nešto prisilno napravi, može završiti u zatvoru.
Nakon njene prijetnje moj otac uopće nije smio ući u taj stan. Par puta mu je lagala da će izaći na kraju mjeseca, no nije, a zatim je blokirala ili promijenila broj i više je uopće nismo mogli dobiti. Iselila se tek nakon dvije do tri godine, kada je nastupila deložacija, a stan je ostavila u užasnom stanju. Većina stana je bila oštećena i prljava", ispričala je.