JEDAN od ključnih aspekata kupnje nekretnine je osiguravanje financiranja. Kada se nekretnina kupuje bankovnim kreditom, prvi korak je određivanje iznosa koji se može dobiti na temelju prihoda.
S tim na umu obišli smo banke kako bismo saznali uvjete kredita za prosječnu plaću, koja je prema podacima DZS-a u ožujku iznosila 1326 eura.
Evo koliko se vraća na svaki euro
Za dobivanje kredita potrebno je imati ugovor na neodređeno, a u slučaju ugovora na određeno potrebno je neprekidno primati plaću od istog poslodavca najmanje godinu dana. Za dostojanstven život ugovaratelju kredita mora ostati unaprijed određen iznos, a pod pretpostavkom da nema drugih kredita i prekoračenja, ostatak novca od plaće čini njegovu kreditnu sposobnost.
Kao što smo naveli, prema podacima iz ožujka prosječna hrvatska plaća iznosila je 1326 eura, stoga je to bio iznos kojim smo se vodili. Prva banka koju smo posjetili bila je PBZ.
Maksimalan iznos kredita koji su nam ponudili na 20 godina je 90.622,53 eura. Ako se otplaćuje u anuitetima, odnosno jednakim mjesečnim iznosima, koji su u ovom slučaju 572.34 eura, banci se morati isplatiti još 46.750,95 eura u kamatama.
Kamatna stopa za cijelo razdoblje otplate kredita je fiksna. Ukupan iznos koji se otplaćuje je 137.363,48 eura. U prijevodu, na svaki euro vraća se euro i 52 centa. Efektivna kamatna stopa je 4.57%.
Zanimala nas je i opcija otplate maksimalnog kredita od 30 godina. Kamate i mjesečni obroci, odnosno anuiteti ne mijenjaju se u ovom slučaju, no na svaki euro banci se vraća euro i 82 centa. Dakle, na maksimalni kredit od 113.224,00 eura mora se banci vratiti i 92.821,83 eura kamata. Ukupan iznos otplate bio bi 206.045,83 eura.
Djelatnica je rekla da često obavlja ovakve razgovore. Kaže da nema naznaka smanjenju kamata. Naglasila je da je moguće ispregovarati niže kamatne stope ako je ugovaratelj i klijent banke, no do 0.3%.
Evo iskustva iz ostalih banaka
Nakon PBZ-a odlučili smo posjetiti i ostale banke. U tablici ispod možete pogledati uvjete koje su nam ponudili i u Raiffeisen banci, OTP-u, HPB-u te Zagrebačkoj banci. Valja naglasiti da su ovo samo informativni podaci, ugrubo izračunati, te da se o uvjetima može pregovarati ovisno o individualnim karakteristikama ugovaratelja kredita.
U Raiffeisenu su nam ponudili najviši iznos te su naglasili da su kod njih povoljnije opcije ako se kupuje preko određenih investitora. Također su istaknuli da je ovo samo informativna računica te da se bolji uvjeti zasigurno mogu izvući ovisno o mjestu rada, dodacima, naknadi za prijevoz i hranu i slično.
U OTP-u su nam objasnili da je jako važno gdje se nekretnina kupuje i kako ugovaratelj prođe s procjeniteljem. Nije moguće dobiti stambeni kredit veći od vrijednosti koju procjenitelj odredi, što može biti problem jer cijene nekretnina mogu biti više od procijenjene vrijednosti. Naveli su da uvijek možemo doći s ponudama drugih banaka te da su oni uvijek otvoreni za ponudu konkurentnijih uvjeta.
U Zagrebačkoj banci djelatnica s kojom smo razgovarali u detalje nam je objasnila kako doći do što boljeg kredita. S obzirom na to da su naši uvjeti u tom trenutku bili fiktivni i djelatnici nisu imali pristup platnim listama te ugovoru o radu, objasnila je da je moguće da ugovaratelj dokaže da je dobar kandidat na različite načine, koje smo već spomenuli, što može utjecati i na kamate i na uvjete potrebne za dobivanje kredita.
U HPB-u smo dosta sporije došli na red u odnosu na druge banke, no osobni bankar koji nas je primio ispunio je naš zahtjev te ponudio dodatne informacije i savjete, kao i ranije navedeni bankari.
Kako proces dobivanja stambenog kredita izgleda u praksi?
Da bismo doznali kako ovo izgleda u praksi, razgovarali smo s 27-godišnjom Dolores, koja je upravo prošla kroz cijeli proces dobivanja kredita i kupnje stana. "Kao osoba koja je dosta obilazila banke, savjetovala bih mladima koji idu u proces kreditiranja da se dobro raspitaju i izračunaju instrumente osiguranja koje neka banka zahtijeva od klijenta", savjetuje.
Kaže da ponekad banke nude dosta nižu kamatu u odnosu na druge banke, ali zahtijevaju instrumente osiguranja, koji zapravo na određen iznos kredita, kada se podijele na mjesečnu razinu, dođu na višu kamatu od one koju nude neke druge banke bez tih instrumenata.
Dolores savjetuje da se uvijek traži pisana potvrda uvjeta banke zbog naknadnog pregovaranja u drugim bankama. "Ideš s tim papirom u drugu banku i tražiš bolju ponudu. Možeš pregovarati, ali treba imati realna očekivanja", kaže. Savjetuje i da se uvijek bira banka koja dopušta privatnog procjenitelja nekretnine.
Dodatno naglašava da banka možda neće uvijek ponuditi traženi kredit, ne zbog kreditne sposobnosti, već zbog vrijednosti nekretnine. "Ako banka procijeni nekretninu na 170 tisuća, a ti si tražio 200 koliko i prodavači traže tebe, možeš se slikati s tih 30 tisuća koje nemaš", rekla je.
Kaže da se upravo to dogodilo njoj. "Procijenili su nam puno ispod cijene i izgubili smo i stan i 1000 eura koje smo dali za rezervaciju." Sukladno tome, savjetuje da se biraju banke s privatnim procjeniteljima, čije procjene su često realnije.
"Ne ulazite u tu priču ako nemate 10-15% gotovine"
Uz to, kaže da neke banke ne daju 100% iznosa, nego primjerice 90%, a za ostalo traže da bude vlastito učešće ugovaratelja kredita. "Iz mog iskustva najniža kamata za ugovoriti je 3.65%, a realno stanje je 3.8-3.9", tvrdi te dodaje da sve ovisi o tome gdje radiš, čime se baviš te koliko imaš novca. "Ako te procijene kao dobrog klijenta, spustit će, ali ne niže od 3.65%", opisuje svoje osobno iskustvo.
Ona i partner kupili su stan u izgradnji da izbjegnu korak procjene koji im je bio jako stresan. "U Facebook grupama ljudi su se masovno žalili na te procjene", rekla je. "Ne ulazite u tu priču ako nemate 10-15% gotovine", savjetuje.
U prijevodu, riskantno je oslanjati se isključivo na iznos kredita. Kamate su gotovo dvostruko narasle u posljednje dvije godine, cijene nekretnina visoke su i za one s prosječnim primanjima, a mnogi Hrvati imaju i znatno niža.
Teško je procijeniti najpovoljnije vrijeme za kupovinu nekretnine. Kada dođe do toga, uvijek je važno dobro i pravilno se informirati te ne pristajati na prve uvjete koje banka ponudi. Treba se cjenkati, pregovarati i kalkulirati kako izvući najbolje od situacije.