CIJENE novih stanova u Zagrebu poprilično su visoke pa smo tako u Index oglasima pronašli oglase za četverosoban stan s vrtom na Šalati po cijeni od 9.682.535 kuna, dok se na zagrebačkom Cvjetnom trgu prodaje stan od 164 kvadrata za 12.803.859 kuna.
Nije samo centar skup. U Index oglasima pronašli smo i oglas za stan od 46.55 kvadrata u Dubravi koji košta oko 2.254.252 kuna. U sva tri oglasa riječ je o novogradnji.
I dok, kao što vidimo u oglasima, kvadrat stana na Cvjetnom stoji čak 8000 eura, a u Dubravi 6500 eura, kad se gleda prosječna cijena novogradnje, ona je puno manja u podacima Državnog zavoda za statistiku.
U zadnje 2 godine prosječna cijena novih kvadrata s 12.834 kuna skočila na 14.127 kuna
U njihovim se podacima navodi da je u prvom polugodištu 2021. prosječna cijena kvadrata novih stanova iznosila 13.550 kuna. Ta cijena veća je za 5.8% u odnosu na drugo polugodište 2020. i za 4.7% u odnosu na prvo polugodište 2020.
Što se tiče prosječne cijene prodanih novih stanova po kvadratu, one su bile nešto više. Tako je u prvih šest mjeseci ove godine kvadrat prodanog novog stana u prosjeku iznosio 14.127 kuna (1883 eura), usporedbe radi 2019. je prosječna cijena metra kvadratnog prodanog novog stana u Zagrebu bila 12.834 kune, dok je 2020. iznosila 14.013 kuna.
Agenti za nekretnine: Cijena kvadrata je viša od službenih brojki
Međutim, agenti za nekretnine s kojima smo razgovarali kažu da su u stvarnosti cijene kvadrata novogradnje više od onih koje su navedene u službenim podacima Državnog zavoda za statistiku.
"Prosječna cijena kvadrata novogradnje u Zagrebu je 2200 eura", ističe Boro Vujović, direktor Agencije za nekretnine Opereta.
Objašnjava i zašto podaci DZS-a pokazuju manje cijene. Navodi kako su dva faktora ključna, a koja objašnjavaju zašto je prosječna cijena kvadrata u Zagrebu prema službenoj statistici niža od one u stvarnosti.
"Dva su faktora koja utječu na cijenu"
"Prvi faktor je taj što se više stanova gradi na periferiji Zagreba gdje su cijene niže, tamo cijene iznose i po 1800 eura za novogradnju. Uzmimo u obzir Klaru, Sesvete i Odru, ti dijelovi također spadaju u Zagreb, a upravo se na tim područjima dosta gradi pa i zbog njih ispada niža prosječna cijena novogradnje u Zagrebu", navodi Vujović.
I jedan drugi faktor je važan, kako navodi Vujović, a riječ je o realiziranoj kupoprodajnoj cijeni stanova.
"Kad se zgrada krenula graditi prije dvije godine cijena kvadrata je bila 2000 eura, tad su potpisani predugovori, u međuvremenu je zgrada izgrađena, i cijena tog stana je narasla na 2500 eura. No oni koji su potpisali predugovor plaćaju po 2000 eura kvadrat, dok oni koji sad kupuju stan u toj zgradi plaćaju po 2500 eura kvadrat. Zato dolazi do te razlike. Svi uglavnom prodaju stanove u ranoj fazi, tako da to nisu cijene koje su današnje. A DZS uzima u obzir te podatke", objasnio nam je Vujović.
Direktor agencije Opereta: Ne možemo reći da su cijene previsoke jer ih tržište prihvaća
Za Index je objasnio zašto su cijene novogradnje u Zagrebu tako visoke, no osvrnuo se i na glavne gradove regije, navodeći kako su u Zagrebu cijene novogradnje dosta niže u usporedbi s Ljubljanom i Beogradom.
"Tržište je to koje diktira cijene stanova, a s obzirom na to da se stanovi prodaju, ne možemo reći da su cijene previsoke jer ih tržište prihvaća. Više je faktora zbog kojih su cijene takve. Činjenica je da je narasla cijena građevinskog materijala, uz to vlada nedostatak radne snage, a proizvodna vrijednost je visoka. To se odnosi na skupo zemljište, a u cijeni svakog novog kvadrata imate i 25 posto PDV-a. Gradnja po kvadratu je prešla 1000 eura, pa dok se plate dozvole i svi troškovi koje investitor ima (banka, marketing, prodaja), ne ostaje puno od prodaje po kvadratu", rekao je Vujović za Index.
"U Ljubljani najveći skok kad je ušla u EU"
Zato ističe da su s obzirom na sve troškove te na rizik koji gradnja nosi sa sobom, cijene novogradnje korektne, a napominje i kako je u Zagrebu izazovno dobiti i građevinsku dozvolu.
Napominje kako su cijene novogradnje dosta više u Ljubljani i Beogradu nego u Zagrebu. Nekoliko je razloga za to.
Što se tiče Ljubljane, ondje su, kako kaže, cijene novogradnje već duže vrijeme visoke, a najveći skok cijena dogodio se kad je Slovenija ušla u EU.
"Otkako je krenula korona, razlika u cijenama stanova u Beogradu i Zagrebu je još više eskalirala"
S druge strane, za Beograd napominje da je došlo do značajnog rasta u cijenama novogradnje nakon što je počela pandemija.
"Otkako je krenula cijela stvar s koronom, razlika u cijenama stanova u Beogradu i Zagrebu je još više eskalirala. Prije nije bila tolika razlika sa Zagrebom. No, unazad dvije godine u Beogradu su znatno porasle cijene stanova, prije svega novogradnje. Kao što kod nas dijaspora kupuje dosta nekretnina na moru, srpska dijaspora kupuje u Beogradi, to je jedan od razloga zašto su tamo veće cijene", kazao nam je Vujović.
"U Hrvatskoj su najskuplji kvadrati u Dubrovniku, Opatiji i Rovinju"
Dodaje i kako Beograd ima daleko veći broj sjedišta multinacionalnih kompanija i da je znatno veći od Zagreba te da se ondje gradi puno više nego u Zagrebu, a zbog povećane potražnje su im i cijene, ističe, visoke.
Za nekretnine koje su u sklopu projekta Beograd na vodi, dodaje, metar kvadratni prelazi 5000 eura.
"Dok su u Srbiji najskuplji stanovi u Beogradu, u Hrvatskoj su najskuplje nekretnine u Dubrovniku, Opatiji, Rovinju i Splitu. Svi imaju više cijene od Zagreba. Zagreb nije glavna destinacija gdje se kupuju nekretnine u Hrvatskoj", kazao je Vujović.
Agent za nekretnine: Cijene nisu pale koliko se očekivalo
Igor Milanović, iz agencije Ofis nekretnine, u razgovoru za Index istaknuo je da cijene nekretnina u Zagrebu ne bi bile takve da nema potražnje.
"Ako su cijene rabljenih stanova velike, onda novogradnja ne može biti manja. Cijene nisu pale koliko se očekivalo. Treba napomenuti kako su poskupjele cijene građevinskih radova i materijala od 200 do 300 posto. Uz to je potražnja u Zagrebu dosta veća nego drugdje u zemlji. Cijene stanova su došle na nivo iz 2008. Onda je bila kriza, pa su cijene pale, no potom je 2015. i 2016. potražnja ponovno povećana i onda su cijene novogradnje opet krenule jako rasti. Tad su krenuli i APN-ovi za mlade", kazao je za Index Igor Milanović.
Što se tiče cijena novogradnje u Zagrebu, kaže kako ona ovisi o dijelu grada u kojem se kupuje novogradnja.
"Najskuplja je novogradnja u centru"
"Novogradnja na rubnim dijelovima je jeftinija od onih u centru. Zagreb po cijenama novogradnje ne odskače, samo što smo mi navikli posjedovati nekretninu. Može se reći da smo natjerani na to jer nemate sigurnost kao u drugim europskim gradovima da kad uđete u najam da ćete ostati tamo bar pet godina. Vani je to drugačije regulirano. Tamo čovjek ima sigurnost dok ima potpisan ugovor da ga nitko neće istjerati", rekao je Milanović za Index.
Što se tiče cijena kvadrata novogradnje, ona se u Zagrebu, kako navodi, kreće od 2200 do 6000 eura, a najskuplji je centar grada.
"Imate par lijepih zgrada u centru s parkirnim mjestima koji su novogradnja, poput centra Cvjetni gdje je kvadrat od 5500 do 6000 eura. No potražnja je takva i da je nema, onda i ne bi bile takve cijene. Sad se dosta stanova gradi. Dok god ima kupaca za takve nekretnine, do tad su i cijene takve. Ako dođe do financijske krize, onda će doći do pada cijena. Da bi nekretnina izgubila na vrijednosti, treba proći koja godina od pojave financijske krize", rekao je Milanović za Index.
Agenti za prodaju nekretnina dakle navode kako su cijene novogradnje rasle zbog visokih troškova novogradnje, nedostatka radne snage i velike potražnje.
Potražnje ima jer dok ljudi iseljavaju iz Hrvatske, u Zagreb se ipak najviše i doseljavaju.
Od ukupnog broja doseljenih u Hrvatsku, najviše ih je došlo u Zagreb
Državni zavod za statistiku (DZS) u srpnju je objavio analizu migracija stanovništva Hrvatske u 2020. iz koje je vidljivo da su najveći udio u broju doseljenih u Hrvatsku imali Grad Zagreb (20 posto) i Istarska županija (11.4 posto).
Kako kažu agenti za nekretnine, potražnja za stanovima u Zagrebu raste, a sve dok bude tako, cijene stanova neće padati, a mi smo istražili kakve su cijene novih stanova u EU i regiji. Kad gledamo regiju, Ljubljana ima najskuplji kvadrat novogradnje, a Podgorica najniži.
Cijene stanova u regiji - najskuplja Ljubljana
Prosječne cijene novih stanova u Ljubljani su za 35 posto više od 2015. U Ljubljani se gradi dosta luksuznih stanova, a prosječna cijena kvadrata novogradnje u Ljubljani iznosi 4000 eura, prema podacima slovenskih agenata za nekretnine.
Beograd ima niže cijene od Ljubljane, ali više od Zagreba. Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku Srbije od ove godine, cijene novogradnje u Beogradu kreću se u prosjeku oko 3000 eura.
Prema podacima entitetskog zavoda za statistiku Federacije BiH, prosječna cijena stana u novogradnji u Sarajevu iznosila je 1554 eura u prvom polugodištu 2021. godine.
Što se pak tiče Crne Gore, podaci Uprave za statistiku (MONSTAT) pokazuju da je prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Podgorici u drugom kvartalu iznosila 1234 eura.
Evo kakve su cijene stanova u europskim metropolama
Za usporedbu cijena stanova u Zagrebu te onih u europskim metropolama koristili smo se pak podacima stranice numbeo.com koja prati cijene kvadratnog metra stanova po gradovima i prikazuje dvije cijene, jednu za centar grada, drugu za nekretnine izvan centra. Navode kako su podaci ažurirani ovog mjeseca.
Za Zagreb je navedeno da je cijena kvadrata u centru 2502 eura, a izvan centra 1883 eura.
Najsličnije cijene Zagrebu ima Riga
Najsličnije cijene kvadrata kao u Zagrebu imaju Riga gdje kvadrat u centru stoji 2103 eura, a izvan centra 1204 eura, zatim Bukurešt s cijenom kvadrata u centru od 1996 eura, a izvan centra1139 eura te Sofija, u kojoj kvadrat stana u centru košta 1845 eura, dok je izvan centra 1189 eura.
Od skupljih metropola, nekako najbliže cijenama Zagreba ima Budimpešta gdje je cijena kvadrata stana u centru 2979 eura, a izvan centra 2017 eura. Sve cijene možete vidjeti niže u grafu.