EUROPSKI odbor za sistemski rizik (ESRB) izdao je prije dva dana upozorenja i preporuke za pet zemalja članica. Upozoravaju da bi rast cijena nekretnina mogao ugroziti gospodarstvo i dovesti do kraha tržišta nekretnina te pozivaju na poduzimanje hitnih mjera. Od država traže da ne potiču zaduživanje građana kroz subvencionirane kredite.

>> Golema šteta koju država radi tržištu nekretnina postaje sve veća

Upozorenja su upućena Hrvatskoj, Mađarskoj, Lihtenštajnu i Slovačkoj. Osim toga, preporuke su poslane i Njemačkoj i Austriji nakon što nisu ispunile zahtjeve ESRB-a iz 2016. i 2019. godine.

"Rizici financijske stabilnosti vezani uz stambene nekretnine nastavili su rasti u kontekstu makroekonomskih rizika povezanih s pandemijom koronavirusa i kontinuirane snažne dinamike tržišta nekretnina, stambenih kredita i zaduženosti kućanstava.

Ključne ranjivosti istaknute u procjeni ESRB-a su srednjoročne prirode i odnose se na brzi rast cijena nekretnina i moguću precijenjenost stambenih nekretnina, razinu i dinamiku zaduženosti stanovništva, rast stambenih kredita te znakove popuštanja standarda kreditiranja", navodi u upozorenju za pet zemalja ESRB.

Nekretnine kupuju stranci, dva velika potresa...

U posebnom upozorenju za Hrvatsku napominje se da je "nakon duljeg razdoblja korekcije i prigušenog rasta realni rast cijena nekretnina ubrzao na 8% na godišnjoj razini početkom 2019.".

"Prema procjenama Hrvatske narodne banke, cijene nekretnina sve više odstupaju od svojih dugoročnih osnova. Na to utječu brojni čimbenici potražnje i ponude. Prvo, u nekim regijama značajan dio potražnje za stambenim prostorima dolazi od stranaca (oko 10% ukupno). Dok je ukupna transakcijska aktivnost bila niža nakon izbijanja pandemije covid-19, udio stranih kupaca ostao je na razini prije krize.

Drugo, Hrvatska je pretrpjela dva potresa 2020. godine, oba su pogodila zagrebačku regiju i dovela do oštećenja nekretnina. Ovi događaji su otkrili neke nedostatke u kvaliteti standarda stanova građenih prije 1960-ih. Kao rezultat toga manji broj stanova bio je oglašavan za prodaju, što potencijalno dovodi do veće opće razine cijena. Istovremeno postupna sanacija oštećenih stambenih objekata, čiji je trošak procijenjen na 23% bruto domaćeg proizvoda (BDP) u 2020., mogao bi povećati cijene kuća kroz veću građevinsku aktivnost.

Konačno, vlada Hrvatske je 2020. produžila shemu stambenih subvencija koja je na snazi od kraja 2017. i osigurava više stope subvencija u manje razvijenim regijama za kupnju prve nekretnine", navodi se u upozorenju.

Problem državno subvencioniranih stambenih kredita

Iako se samo otprilike polovica stambenih transakcija financira putem kredita, navodi ESRB, realni rast hipotekarnih kredita ubrzan je u drugoj polovici 2019., a posebno tijekom 2020. U prosjeku je iznosio približno 7.5% između siječnja i kolovoza 2021. 

"Do neke mjere ovu dinamiku potaknuo je državni sustav stambenih subvencija, s povećanjem udjela subvencioniranih kredita od 18% u 2019. do 35% u 2020. Mnogi novi zajmovi bili su krediti subvencionirani od države. Osim toga, u prvoj polovici 2021. u slučaju nekih novih kredita dospijeće je premašivalo 30 godina. U lipnju 2021. udio hipotekarnih kredita predstavljao je oko 12% tržišta nekretnina u Hrvatskoj", navodi se.

"Istodobno je zaduženost kućanstava u Hrvatskoj relativno niska u usporedbi s drugim zemljama Unije. Tijekom 2020. krediti stanovništvu su realno porasli, ali po nižim stopama nego krediti za stanove. To je bio rezultat pada općeg povjerenja potrošača, dok su vladine sheme subvencija za stanove zadržale visoku razinu potrage za nekretninama", dodaje se.

Iz EU pozivaju na donošenje mjera koje bi spriječile "povećanje zaduženosti kućanstava, odnosno državnih subvencija za stambene kredite".

ESRB na kraju navodi da u Hrvatskoj postoji "potencijal za ozbiljne negativne posljedice po gospodarstvo". "ESRB smatra da su ključni problemi brzi rast kredita stanovništva i precijenjenost cijena nekretnina s obzirom na nepostojanje eksplicitnih mjera koje bi mogle ublažiti rizike povezane sa stambenim nekretninama i sektorom nekretnina".