NEDAVNO najavljeni porez na nekretnine će se plaćati samo za nekretnine koje se ne koriste za stanovanje, uz određene izuzetke. Općine i gradovi će imati pravo izuzeti od plaćanja i one nekretnine u kojima stanuju socijalni slučajevi te razne nekretnine socijalno-javne namjene.

Prema podacima popisa stanovništva iz 2021., u Hrvatskoj se 40 posto stanova ne koristi za stanovanje. U to spadaju prazni stanovi, stanovi za odmor, za poljoprivredne djelatnosti i one u kojima se samo obavlja gospodarska djelatnost. Okvirno se prema tome može odrediti da porezna baza za nekretnine iznosi oko 900 tisuća stambenih jedinica, ako se zanemare oni koji se koriste za poljoprivredu jer se na njih neće plaćati porez na nekretnine.

Teško je procijeniti koliko je od nenastanjenih stanova neprikladno za stanovanje, što znači da se ni na njih neće plaćati porez na nekretnine, i koliko će ih biti izuzeto na temelju ostalih odredbi.

Potencijalno se radi o više od 50 milijuna m², koji bi se mogli oporezivati po maksimalnom iznosu od 8 eura/m². Realna pretpostavka je da neće svi gradovi i općine uvesti najveći iznos poreza, ali ipak možemo govoriti o potencijalnih 100 milijuna eura prihoda gradovima i općinama godišnje, pa i više.

Svaki četvrti stan u Hrvatskoj je nenastanjen, a samo 60 posto se koristi za stanovanje

Jedan od argumenata kojima je vlada branila uvođenje poreza na nekretnine je da u Hrvatskoj postoji 600 tisuća praznih nekretnina za stanovanje. To je točno prema popisu stanovništva iz 2021., a ako se tome pribroje stanovi za odmor, poljoprivredu i obavljanje djelatnosti, brojka se penje na 958 tisuća. Ipak, nisu svi stanovi koji se ne koriste za stanovanje isti.

Postoje i velike varijacije između županija po pitanju učestalosti oblika praznih nekretnina. Izuzmu li se stanovi za odmor, poljoprivredu i za obavljanje djelatnosti, u Hrvatskoj je nenastanjen svaki četvrti stan (24.88 posto). Najmanji udio nenastanjenih je Varaždinskoj županiji (19 posto), Međimurskoj (20 posto), i Zagrebačkoj (20 posto). Čak trećina nekretnina je nenastanjena u Šibensko-kninskoj županiji (36 posto), Ličko-senjskoj (34 posto) i Sisačko-moslavačkoj (32 posto).

Ukupno je 25 posto stanova u Hrvatskoj nenastanjeno, a ako se tome pridodaju ostale kategorije stanova koje ne služe za stanovanje (za odmor, za poljoprivredu, za gospodarsku djelatnost), dolazi se do podatka za 40 posto stanova u Hrvatskoj ne služi za stanovanje.

Obala je puna stanova za odmor

Uz stanovanje, najviše stanova u Hrvatskoj služi za odmor. Postoji oštra podjela na dvije Hrvatske: kontinentalne županije s malim brojem stanova za odmor i priobalne županije s velikim. Osim Zagrebačke županije i Varaždinske županije, nijedna kontinentalna županija nema više od 10 tisuća stanova za odmor. Najmanje ih je u Požeško-slavonskoj i Virovitičko-podravskoj.

S druge strane, Zadarska županija ima 38 tisuća stanova za odmor, Primorsko-goranska 36 tisuća, a Istarska 28 tisuća. Sušta suprotnost županijama Slavonije, koje zajednički nemaju 10 tisuća kuća za odmor.

U nekim županijama se većina stanova ne koristi za stanovanje

40 posto stanova u Hrvatskoj se ne koristi za stanovanje, ali su varijacije među županijama velike. Iznenađujuća stvar je da se u nekim županijama manje stanova koristi za stanovanje nego što ih je prazno ili se koriste u druge svrhe.

Tako u Ličko-senjskoj županiji dva od tri stana (66.4 posto) nisu u funkciji stanovanja, Šibensko-kninskoj 64 posto stanova nije nastanjeno, Zadarskoj 62 posto, a Istarskoj 51 posto. Najviše iskorišten stambeni fond imaju Grad Zagreb te Međimurska, Brodsko-posavska i Osječko-baranjska županija.

Hrvatska ima poseban odnos prema nekretninama

Hrvatska je jedna od rijetkih država u EU koja nema nekakav oblik poreza na neketnine. Zapravo je oblik koji se najavljuje uvesti jedan od "blažih" oblika jer se ne obračunava po vrijednosti i ne obuhvaća nekretnine u kojima se stanuje. Države poput Njemačke, Austrije, i Francuske imaju puno teže oblike. 

Treba uzeti i kulturološki okvir u obzir. Odnos prema nekretninama u Hrvatskoj je specifičan i teško se može uspoređivati s kulturološkim odnosom prema nekretninama u Njemačkoj, Francuskoj i drugim bogatijim državama. One su u Hrvatskoj većini stanovništva glavni životni cilj, glavni oblik investiranja i štednje, mjerilo uspjeha i sigurnosti. Stjecanje i održavanje nekretnina je često međugeneracijski "projekt", puno više nego u državama zapada EU.

No, treba uzeti u obzir i da takav društveni odnos prema nekretninama osim pozitivnih ima i negativne strane. Sva istraživanja potvrđuju da je Hrvatska, posebno gradovi, po pitanju nekretnina nepriuštiva lokalnom stanovništvu. 

Kada se uzme u obzir prosječna cijena stambenih nekretnina i stavi u odnos s plaćama i dohotkom, onda je u Hrvatskoj kupnja nekretnine mladima daleko teža nego u državama kao što su Njemačka, Austrija, Francuska, Švedska, Nizozemska itd. 

Čak se u tim državama neki bune da je teško kupiti nekretninu, iako je daleko lakše nego u Hrvatskoj. To je jedan od glavnih razloga zašto mladi u Hrvatskoj relativno kasno iseljavaju iz roditeljskog doma, tek s 32 godine u prosjeku. Za usporedbu, mladi iz Njemačke iseljavaju s navršene 24 godine, Švedske 22 godine, Francuske 24 godine itd. 

Hrvatska - zemlja puna nekretnina u kojima se ne živi

Činjenica je da u Hrvatskoj ima jako puno nekretnina koje se ne koriste za stanovanje. Između dva popisa stanovništva, 2011. i 2021., broj nenastanjenih stanova u gradovima i županijama je rastao. Nastavi li se trenutačni tempo, do sljedećeg popisa stanovništva većina će stanova u Hrvatskoj biti nenastanjena ili služiti za neku drugu svrhu osim stanovanja. 

Stanje u kojem cijene stambenih nekretnina rastu, mladi ostaju živjeti s roditeljima do 33. godine zbog prevelikih cijena i nepriuštivog stanovanja, a broj i postotak stanova koji su nenastanjeni i koriste se za druge djelatnosti raste, nije logično ni održivo. Kako će porez na nekretnine djelovati na te nelogičnosti, i hoće li uopće, ostaje za vidjeti.