NEDAVNO je Europska središnja banka upozorila na moguć pad cijena nekretnina u eurozoni, jer stanovi zbog visokih kamatnih stopa postaju nedostupni građanima, a neprivlačni ulagačima.

To je jedan od nekoliko rizika istaknutih u ESB-ovoj analizi financijske stabilnosti, uz više troškove zaduživanja i sporiji gospodarski rast, koji šteti tvrtkama i kućanstvima.

Evo na što upozorava Europska banka

"Gledajući u budućnost, pad cijena (nekretnina) mogao bi postati kaotičan jer rastuće kamatne stope na nove hipotekarne zajmove sve više ugrožavaju njihovu dostupnost i povećavaju teret kamata po postojećim hipotekarnim kreditima", upozorio je ESB.

To posebno vrijedi za zemlje u kojima prevladavaju hipotekarni zajmovi s promjenjivom kamatnom stopom, istaknula je banka, ne precizirajući o kojim je zemljama riječ.

ESB je također upozorio da bi regije u kojima su institucionalni ulagači zauzeli velike pozicije na tržištu stambenih nekretnina mogle pretrpjeti veći udarac ako se kapital povuče. To uključuje Berlin, dijelove zapadne Njemačke i skupinu prijestolnica, poput Pariza, Madrida, Lisabona i Dublina.

Vujčić: U eurozoni je već vidljiv pad cijena

Govorio je nedavno o ovoj temi i guverner Hrvatske narodne banke Boris Vujčić kazavši da je u eurozoni već vidljiv pad cijena, u Hrvatskoj još ne, no primjetno je smanjenje broja transakcija, a takva pojava obično prethodi stabilizaciji i padu cijena.

>> Guverner Vujčić: Već se događa ono što inače prethodi padu cijena nekretnina

Kako je Index već pisao, veliki rast cijena nekretnina zadnjih godina pogađa veliki dio država EU, a Hrvatska se zadnjih godinu-dvije probija kao predvodnica rasta. Čak je izbila na prvo mjestu u zadnja tri mjeseca prošle godine, s rastom cijena u odnosu na prethodna tri mjeseca od 4.7 posto.

>> ESB upozorava na kaotičan pad cijena nekretnina. Hoće li se dogoditi i u Hrvatskoj?

Gledajući godišnji rast, tj. uspoređujući cijene nekretnina u zadnja tri mjeseca 2022. sa zadnja tri mjeseca 2021., također zauzima "respektabilno" prvo mjesto. Rast je iznosio 17.3 posto, najviše od svih država i daleko više od prosjeka EU (3.6 posto). Čak su Mađarska i Estonija, koje se najviše spominju u EU po pitanju cijena nekretnina, imale manji rast od Hrvatske.

Agent za nekretnine: Vani se nigdje nije dogodila tako velika korekcija cijena

Ako dođe zaista do pada cijena, koliki će on biti i može li poremetiti cijelo tržište? S ovim smo se pitanjem obratili agentu za nekretnine Bori Vujoviću, vlasniku agencije za nekretnine u Zagrebu - Opereti.

"Malo su naslovi oko tih tema dramatični, ne bih rekao da će doći do drastičnog pada cijena, nego da postoje naznake da bi moglo doći do korekcije cijena. Ali kad gledamo stanju u Europi, nigdje se nije dogodila neka velika korekcija cijena. A kad se priča o tome, kao da se zaziva 2008. godina. Realno, vani se nigdje nije dogodila tako velika korekcija cijena", govori Vujović.

Ističe da ono što se dogodilo jest rast kamatne stope, kako na kredite tako i na štednju, te da je smanjen broj transakcija.

"Kad gledate, vidite da ima preko 60 posto kupaca koji kupuju preko kredita, skoro su 40 posto stranci, inflacija je prisutna i dalje, visoka je cijena svega u odnosu na prije godinu ili dvije... Nema tako velike produkcije stanova i to je sve", objasnio je.

Kaže i da se očekuje dobra turistička sezona.

"Ona čini značajan postotak BDP-a i utječe na tržište nekretnina jer ljudi koji tradicionalno zarade veliki novac čuvaju ga u nekretninama, tj. kupuju nekretnine. Imamo i značajnu aktivnost građevinske industrije oko obnove. Tu je drugačije nego u ostatku Europske unije gdje su trenutno veliki kapaciteti radnika koji nemaju što raditi. Mi nemamo te probleme" kaže naš sugovornik.

"Cijene su sad na nekom vrhuncu"

"Jedina potencijalna opasnost za tržište je da se promijeni trend rasta kamatnih stopa i kod nas, ali i dalje imamo najnižu kamatnu stopu na kredite u Europskoj uniji. Drugo, to je da se taj sediment koji je prisutan u Austriji, Njemačkoj i Sloveniji prelije i kod nas u smislu da njihovi građani budu kupovali u manjoj mjeri", objasnio je.

Napomenuo je i kako treba znati o kojoj vrsti nekretnina govorimo, dodajući kako je cijena ponekih nekretnina nerealno visoka, što pogotovo vrijedi za rabljene stanove.

"Do toga je došlo uslijed nedostatka ponude, zato što je potražnja veća od ponude, tako da se na pojedinim dijelovima cijena stanogradnje izjednačila s cijenom novogradnje. Ali to nije bilo opravdano", precizirao je.

Što se tiče trenutnih cijena, napominje kako smo došli do maksimuma.

"Može se dogoditi određeni pad jer prodavatelji nisu svjesni da dolazi do promjene trenda, postavljaju cijene u skladu s očekivanjima i potrebama, što nije uvijek realno. Ali ne, mi više nemamo prostora za rast cijena. Cijene su sad na nekom vrhuncu", kaže.

"Smanjenje bi moglo biti do 10 posto, ali ne svuda"

Pitamo ga koliko bi to smanjenje moglo iznositi u postotku.

"Prema ovome što vidimo vani, to je od pet do 10 posto. Nisam čuo da je igdje veće smanjenje od toga. Ali ima još nešto što se tiče kupaca koji kupuju kreditom i čekaju korekciju cijena. Ne smiju zaboraviti da je u isto vrijeme moguć i rast kamatnih stopa.

Nije bolje prošao onaj koji je kupio stan po nižoj cijeni, ali višoj kamatnoj stopi. Radili smo izračun, ako ste uzeli kredit na stan od 100.000 eura na 20 godina, a uz jedan posto veću kamatu, to je 11 tisuća eura više", dodaje.

Zaključuje kako je realno očekivati smanjenje broja transakcija i moguće korekcije, ali samo dijela nekretnina kojima je trenutno uslijed velike potražnje nerealna cijena.

"Nikako ne treba očekivati drastičan pad cjelokupnih tržišta, a da ne govorimo o kolapsu. I zato ne treba očekivati situaciju kao 2008. godine. Uostalom, sad imamo veliku građevinsku aktivnost, likvidne investitore za razliku od onda, opreznije banke, građane koji nisu opterećeni kreditom u švicarcu.

Zbog toga svega nije realno imati veliku ponudu, a nikakvu potražnju. Osim ako se ne dogodi nešto jako veliko, nešto što u cijelom svijetu tektonski mijenja situaciju", objasnio je Boro Vujević.

Biliškov: Dok je veća potražnja od ponude, do nekog smanjenja cijena neće doći

Što se tiče situacije na moru, u Splitsko-dalmatinskoj županiji, popričali smo s Marinom Biliškovom iz agencije Biliškov nekretnine.

"Što se tiče smanjenja cijena, ovisi o kojoj vrsti nekretnine pričamo. Radi li se o stambenim jedinicama ili lokacijama gdje ljudi kupuju za bavljenje turizmom, što su obično strani investitori.

Ako pričamo o stambenim jedinicama, sve dok je veća potražnja za stanovima nego što ih ima, do nekog smanjenja cijena neće doći. Kolege iz Zagreba kažu da ima lokacija gdje je novogradnja, a stanovi nisu prodani.

Je li to naznaka da će ići prema dolje? Moguće je da se to dogodi, ako se nagomilaju stanovi do te mjere da će investitori početi spuštati cijene. Pitanje je i zašto bi se to dogodilo. Očito jer su se ljudi prepali kamatnih stopa, banke su postale rigoroznije", dodao je.

"Puno Hrvata nekretninu ne može priuštiti"

Što se tiče nekretnina na turističkim lokacijama, Biliškov govori da je mala šansa da dođe do posebnih promjena.

"Tu je potražnja, nekretnina nema, to sigurno neće padati idućih nekoliko godina. Naravno, povezani smo sa situacijom u Europskoj uniji, treba vidjeti hoće li doći do drastičnog poremećaja na koji se ne može utjecati", dodaje.

Zaključuje da se na splitskom području ne očekuje pad, pogotovo ne drastičan.

"Tako će sve biti dok je potražnja veća od ponude, što je osnova ekonomije. Dok je tako, nema bojazni za pad cijena. Druga stvar je koliko su nekretnine priuštive građanima, puno Hrvata nekretninu ne može priuštiti, što generalno nije dobro. Ali to će se promijeniti kad bude veći broj stanova, što je opet tema za šire sagledavanje u budućnosti", zaključio je Biliškov.