SVE JE POSLJEDNJIH godina poskupjelo, od namirnica do najma i cijena nekretnina. No, porast cijena prehrambenih proizvoda unatrag nekoliko godina jednostavniji je za popratiti nego porast cijena u nekoj drugoj kategoriji. Naime, rijetko se cijena jednog proizvoda razlikuje za 50% ili više ovisno o trgovini. Razlike postoje, ali gotovo nikada nisu tako značajne.

To nije slučaj kada je riječ o opremanju interijera, adaptaciji ili gradnji nekretnine. Cijena se ovdje može razlikovati od izvođača do izvođača i može biti i 50% viša, čak i u istom gradu, dok ljudi na otocima znatno više plaćaju gotovo sve kada je riječ o gradnji ili opremanju nekretnina, prije svega zbog dostupnosti izvođača kao i prijevoza materijala.

Osim toga, unatrag zadnjih petnaest, dvadeset godina promijenio se i način opremanja interijera te gradnje. Danas se više ne ugrađuju određene vrste podnih obloga poput lamel parketa, umjesto plinskih instalacija kao sustava centralnog grijanja, biraju se dizalice topline (što je potaknuto i subvencijama), a umjesto pregradnih zidova od blok opeke, danas su standard zidovi od knaufa i slično.

Iako nije jednostavno uspoređivati cijene adaptacija nekretnina i gradnje u prošlosti s onima današnjima, u ovom tekstu napravit ćemo upravo to. Na uvid smo dobili stari ugovor o izvođenju građevinsko-obrtničkih radova iz 2005., koji nam je poslužio kao polazišna točka za usporedbu s cijenama iz vremena kada je dosta toga bilo jeftinije u tom području.

Adaptacija stana od 85 m2 u 2005. u Zagrebu koštala je oko 18.500 eura

S tim ugovorom obratili smo se ljudima iz struke. Neki su nam dali procjenu koliko bi današnja cijena tih radova iznosila, dok su nam drugi pružili uvide u današnje troškovnike adaptacija i gradnje. 

Prije nego što se posvetimo osvrtima ljudi iz struke, pozabavit ćemo se spomenutim stanom i adaptacijom koju je prošao 2005. godine. Radilo se o stanu u prizemlju obiteljske kuće od oko 85 kvadratnih metara koji je prenamijenjen iz skladišnog prostora u stambeni.

Osim unutarnjih radova, u sklopu adaptacije obavljeni su i neki vanjski radovi, poput izrade vanjske popločene terase, izrade i postavljanja toplinske fasade itd. Adaptacija spomenutog stana, s PDV-om od 22% i popustom od 8% za gotovinsko plaćanje, iznosila je 139.381,00 kuna (oko 18.500 eura). Doznali smo od investitora da to nije bila najpovoljnija ponuda, već neka srednja.

Navedeni iznos pokrivao je građevinske radove poput demontaže i rušenja, armiranobetonske radove, zidarske radove, pripremu podne obloge, nabavu i postavljanje parketa, keramičarske, soboslikarske i ličilačke radove te montažerske radove. Uključeni su bili i instalaterski radovi, poput vodovoda i kanalizacije, elektroinstalacija te instalacija plina i centralnog grijanja.

U tablici ispod možete vidjeti što se sve radilo po stavkama, količine kao i iznose kod svakog izvedenog rada, i pri dnu ukupan iznos. Namjerno smo u tablici istaknuli pojedinačne cijene kod svake stavke radi jednostavnije i preglednije kasnije usporedbe s današnjim cijenama.

*Cijene u ugovoru su izražene u kunama, prebacili smo ih u poseban red tablice u eure po tečaju 7.53450

Cijene pojedinih zahvata skočile su i preko 100% 

Da bismo saznali koliko bi ovi radovi koštali danas, skoro dva desetljeća kasnije, obratili smo se ljudima iz struke - dizajnerima interijera, arhitektima i trgovcima građevinskog materijala - koji su nam ustupili troškovnike adaptacija, ali i dali informacije o cijenama. 

Za pojedine cijene materijala pregledali smo i stranice poput emajstor.hr i trebam.hr. Usporedbe pojedinih stavki gore spomenutog ugovora s današnjim cijenama možete vidjeti ispod. Napominjemo da se u stupcu s cijenama iz 2023. i 2024. radi o cijenama koje su trenutno aktualne na području Zagreba. S obzirom na to da se spomenuti stan nalazi u Zagrebu, te su nam cijene bile relevantne.

Kasnije, u razgovoru s ljudima iz struke, dotaknuli smo se i prosječnih cijena gradnje kuća, adaptacije nekretnina i opremanja interijera u Hrvatskoj, što možete pročitati niže u tekstu.

Usporedbom cijena stavki vidljivih u gornjoj tablici, uočljiv je značajan skok kod mnogih radova. Tako je cijena dobave i postave armature u 2024. skuplja za preko 120% u usporedbi s 2005. Betoniranje temelja nešto je manje skočilo u cijeni, pa ćete danas taj zahvat platiti oko 39% više nego 2005. Ako želite zidati blok opekom debljine 30 cm, to danas košta i 50% više nego 2005.

Oblaganje zidova keramičkim pločicama manjeg formata danas je skuplje za 120% u odnosu na 2005., a oblaganje podova oko 79% više. Nekada su izvođači nabavljali i postavljali hrastov lamel parket, koji je tada bio standard. U ugovoru koji imamo u posjedu, investitore je to koštalo oko 21 euro po kvadratu, dok bi danas za tu cijenu mogli dobiti samo postavu parketa.

Bojanje zidova i stropova također je doživjelo značajan skok u cijeni. Iako tada standard nije uključivao impregnaciju zidova prije bojanja, što je danas uobičajeno, sama cijena bojanja zidova bila je znatno povoljnija. U današnje vrijeme, isti bi zahvat koštao od 40% do preko 100% više, ovisno o izvođaču.

Daniela Božić, vlasnica tvrtke Just-Projekt koja se bavi dizajnom interijera, adaptacijama i izradom namještaja, procjenjuje, prema uvidu u troškovnik adaptacije gore spomenutog stana iz 2005. i usporedbi s trenutnim cijenama, da bi današnja ukupna cijena ovih radova bila od 35 do 40% viša.

"Zadnjih nekoliko godina je primjetan značajan porast cijena"

Maja Mihovilović, dizajnerica interijera i vlasnica studija Tu žive ljudi, koji se bavi projektiranjem i opremanjem interijera te organizacijom adaptacija i izvođenja radova po principu "ključ u ruke", napominje da su, u usporedbi s razdobljem prije pandemije covid-19, cijene građevinskog materijala, kao i opreme za unutarnje uređenje, porasle za 50 do 100%. Također je napomenula da su "od uvođenja eura cijene porasle za oko 10 do 15%.

Arhitektica Sandra Jančić iz studija Ailour, koja se bavi interijerima, građevinskim i arhitektonskim zahvatima, u razgovoru se osvrnula na opći porast cijena. Kaže da je primjetan na globalnoj razini na svim sirovinama, pa tako i u građevinskom sektoru. "Zadnjih je godina primjetan značajan porast cijena svih roba i usluga", naglasila je.

Dodala je da iako se cijene svake godine (ne)znatno prilagođavaju, u zadnje je dvije godine taj porast dosegao maksimum, zbog čega je tržište u strahu kratko stalo, ali je vrlo brzo iz ekonomske potrebe nastavilo cirkulirati.

Napomenula je u razgovoru da se prije hrastov parket mogao kupiti po cijeni od 50 eura, dok su sada cijene hrastovog panel parketa od 80 do 120 eura. Dotaknula se i OSB i MDF ploča, za koje kaže da su bile "sinonim za omjer cijene i izdržljivosti". "Njihova je cijena prije 10 godina bila 50% niža", priča nam Sandra. "Sve je poskupjelo, a osjetno cijene nekretnina koje su također porasle za 50% u posljednje dvije godine."

Cijene projekta dizajna interijera idu od 7.5 eura po m2 naviše

S Danielom, Majom i Sandrom, osim o porastu cijena materijala u građevinskom sektoru, porazgovarali smo i o cijenama kad je riječ o gradnji kuća, opremanju interijera te adaptacijama. Osim toga, istaknule su kada preporučuju uštedu, a kada ne.

Daniela Božić otkrila nam je cijene usluga dizajna interijera u njezinoj tvrtki. Tako se one kreću od 7.5 eura po m2 pa do 20 eura po m2. Daniela ističe da cijena ovisi o potrebama i dubini razrade projekta. Ističe da su kod nekih dizajnera u zemlji cijene i više, pa tako kod nekih idu i do 50 i više eura po m2. Cijene adaptacije s materijalom se kreću od 250 do 600 eura po m2,.

Maja Mihovilović ističe nešto više cijene kada su u pitanju cijene izrade projekta za dizajniranje interijera. Kaže da se kreću od 35 do 50 eura po m2. Viša cijena uključuje kompletnu projektnu dokumentaciju i 3D vizualizacije. "Najviša cijena uključuje izradu kompletne projektne dokumentacije, sa svim podlogama i 3D vizualizaciju te troškovnik izvedbenog projekta."

Gradnja kuće za rohbau kreće se od 400 do 600 eura po m2

I Sandra i Daniela otkrile su nam i cijene izgrađenosti kuće od temelja do rohbau stanja. Daniela kaže da niski rohbau košta oko 400 eura po m2, srednji oko 450 eura po m2, a visoki oko 600 eura po m2. "Na te cijene se još treba dodati cijena zemljišta, izrada projekta, građevinska dozvola, komunalni i vodni doprinosi, priključci", ističe Daniela. Iste je cijene, kada je u pitanju gradnja kuće, navela i Sandra. 

Daniela je dodala da u manjim gradovima cijene mogu biti niže, a da su gore navedene cijene koje je navela nekakav prosjek u našoj zemlji. Što se tiče samog opremanja interijera namještajem, rekla je da je teško odrediti točne cijene jer danas postoje velike razlike u cijenama namještaja, ali i kupovnoj moći građana. 

Daniela ističe da cijena izrade namještaja ovisi o materijalu koji klijent izabere i da je cijenu teško specificirati jer je razlika u potrebi, na primjer, garderobnog ormara kod svakog drugačija, a samim time i izrada manje ili više kompleksnija.

Dodaje da mala kuhinja dužine do 2 metra može koštati tisuću eura, ali i šest tisuća eura, ovisno o materijalu, izvlačnim elementima, mehanizmima i sl. Kaže da nekakav srednji primjer opremanja trosobnog stana je oko oko 15.000 eura s aparatima, rasvjetom, namještajem i sitnim dekorom.

Poznate talijanske kuhinje su prije par godina koštale 20 tisuća eura, danas je to standardna cijena

Sandra je kao primjer porasta cijena unatrag zadnjih nekoliko godina uzela kuhinju. "Poznate talijanske i njemačke kuhinje su se prije nekoliko godina kupovale za 20.000 eura. Sada je to više-manje standardna cijena kuhinje", ispričala nam je.

I Sandra i Daniela ističu da postoji razlika u cijeni gradnje ovisno o lokaciji u Hrvatskoj. "Gradnja u centru grada zahtijeva brzinu izvođenja i posebne uvjete, dok gradnja na periferiji grada najčešće zahtijeva infrastrukturalne pothvate, a često i geotehničke istražne radove", ispričala nam je Sandra.

Dodaje da će biti manja cijena za izgradnju ili rekonstrukciju kuće u južnom dijelu Zagreba nego u gusto naseljenom sjeveru grada. "Gdje god je pregusto naseljeno (ili s druge strane jako rijetko naseljeno) i pristup objektima je otežan, takvi se parametri osjete u ukupnoj investiciji. Nekada se čini da su neke cijene nerealne, pa je potrebno pronaći uzrok i sukladno tome donijeti odluku o kupnji", savjetuje. 

Daniela, pak, ističe da Zagreb i priobalje imaju veću cijenu od ostalih krajeva u zemlji, dok otoci drže najvišu cijenu u izvođenju građevinskih radova. 

Cijena adaptacije stanova i kuća ovisi o kompleksnosti zahvata

Što se tiče cijena adaptacije stanova i kuća, tu postoji razlika ovisno o kompleksnosti zahvata. "Kuće koje nisu redovito održavane mogu biti prepune iznenađenja i dodatnih troškova. Detaljan pregled objekta inženjera dat će uvid u kompleksnost zahvata te će ujedno procijeniti je li objekt isplativ za rekonstrukciju ili je isplativije graditi novi objekt", ispričala nam je Sandra.

Dodala je da iako preferira rekonstrukciju, posebno ako se radi o predivnim zdanjima arhitekture iz prošlog stoljeća za koje su investitori i nekim dijelom vezani, da je neke objekte bolje ukloniti i stvoriti novi prostor za život. "Cijena rekonstrukcije često je jednaka ili nešto veća od gradnje novog objekta, ovisno, naravno, o kakvom se tipu objekta radi", kaže Sandra.  

Daniela nam je otkrila da se cijena adaptacije kuća kreće uglavnom od 200 do 600 eura po m2. "Za razliku od stana, potrebno je znati jesu li potrebni i vanjski radovi. Cijene se razlikuju od grada do grada, i dalje Zagreb, priobalje i otoci imaju najviše cijene", kaže Daniela. Sandra je, pak, istaknula nešto više cijene kada je u pitanju adaptacija stana. Tako kaže da okvirna cijena adaptacije stana ide od oko 500 do 1000 eura po m2 za "ključ u ruke".

Hoće li cijene materijala rasti, stagnirati ili pasti?

Zanimalo nas je hoće li cijene materijala stagnirati, rasti ili će doći do određene korekcije, odnosno pojeftinjenja. "Iskreno se nadam da će bar stagnirati. Teško da će cijena ići dolje jer uz rast cijena pratimo i trend rasta plaća, koji je u građevini najvidljiviji, a koji uvelike utječe i na cijenu izvođenja radova", kaže Daniela. 

Maja misli da će cijene stagnirati, a kaže da su neke cijene i pale. "Na primjer, cijene OSB ploča su za vrijeme korone odletjele u nebo, a onda su 2022. malo pale", pojašnjava nam. 

Sandra smatra da do značajnije korekcije cijena neće doći. "Mislim da do značajnije korekcije cijena neće doći, ako mislimo na prilagodbu na razdoblje prije. Mogu se korigirati samo prema gore, ali smatram da je sada konačno vrijeme blage stagnacije."