U HRVATSKOJ je većini ljudi sve teže doći do nekretnine, posebno mladima. Iako se jako puno mladih iselilo, a broj stanova i kuća povećao, nestašica nekretnina nikada nije bila veća. To je dovelo do oštrog rasta cijena nekretnina, pa je mladima koji su ostali u Hrvatskoj zbog sporijeg rasta plaća od rasta cijena nekretnina postalo jako teško kupiti kuću ili stan za podizanje obitelji.

Što se događa i zašto je potražnja sve veća iako se mladi iseljavaju, pa veliki rast cijena nekretnina nadilazi rast plaća i čini ih manje priuštivima, pitanja su koja muče mnoge. Kako očekivati od mlade obitelji da plati nekretninu od 50-ak kvadrata 150.000 eura, koliko iznose cijene u većim gradovima, s trenutnim prosječnim plaćama?

Čak i oni s iznadprosječnim primanjima imaju problema, posebno kad se uzme u obzir da većina građevinara traži da se dio plati u gotovini. Čak 60 posto nekretnina u potpunosti se plati gotovinom, a cijene rastu i preko 30% godišnje.

Alarmantan rast cijena nekretnina

Prema službenim podacima Državnog zavoda za statistiku (DZS), situacija je više nego alarmantna. U 2022. je rast cijena iznosio 20.2 posto u odnosu na 2021. Rast je bio još veći u Zagrebu, gdje su cijene narasle za golemih 32.3 posto u odnosu na 2021.

Gledajući 2022., u samo pola godine cijene nekretnina u Zagrebu narasle su za 11.3 posto. Po m2 se tako u Zagrebu plaća 2732 eura (druga polovica 2022.), a na razini Hrvatske 2237 eura. Rast na godišnjoj razini je jedan od najvećih u povijesti, usporediv samo s godinama ekonomskog booma od 2003. do 2007.

Prosječna neto plaća je kroz 2022. iznosila 7653 kune, nominalno za 7.4 posto više nego kroz 2021. To znači da je rast cijena nekretnina bio za 12.8 postotnih bodova veći od rasta plaća, pa je kupnja prve nekretnine mladima postala dalji san nego što je bila 2021.

Gledano zadnjih nekoliko godina, situacija izgleda još pesimističnije. Tijekom srpnja, kolovoza i rujna prošle godine cijene nekretnina bile su 62.4 posto veće nego tijekom cijele 2015. na razini Hrvatske, a na razini Zagreba 82.3 posto.

Kako je prosječna plaća 2015. u Hrvatskoj iznosila 5711 kuna neto, u 2022. je prosječno trebala biti 9275 kuna neto da bi se moglo govoriti o tome kako plaće prate rast cijena nekretnina. Znači, nedostajale su još 1622 kune neto prosječne mjesečne plaće u 2022.

Ipak, potražnja za stanovima ne jenjava. Prema izjavama agenata za nekretnine u javnosti, 60 posto ih se plaća u potpunosti gotovinom, bez kredita. Da se to događa, upozorio je još sredinom prošle godine guverner HNB-a Boris Vujčić.

Kako kupiti stan s prosječnom plaćom?

Većina građana Hrvatske jedva uspijeva kupiti nekretninu, ali postoji jedna mala skupina onih koji ne kupuju nekretnine zbog stanovanja, nego kao način čuvanja vrijednosti. To su visoko plaćeni stručnjaci, koji čine svega nekoliko postotaka radnika.

Deset posto radnika u Hrvatskoj prima plaću od 1620 eura (nekadašnjih 12.206 kuna) i više, a čak i manjina njih sebi može priuštiti da kupuje nekretnine gotovinom. Znači, radi se o svega par postotaka radnika u Hrvatskoj koji su s visokim plaćama mogli uštedjeti dovoljno da plate nekretninu gotovinom, umjesto da novac drže na štednji.

Osim menadžerskih zanimanja, gdje su plaće u prosjeku 123 posto više od prosječne plaće, najplaćenija zanimanja su ona iz područja tehnologije i razvoja (78 posto više od prosjeka), informacijskih tehnologija te telekomunikacija. Većina radnika ni u tim industrijama ne koristi kupnju nekretnine kao štednju ili investiciju, ali više nego u ostalim djelatnostima.

Svi Hrvati vole štedjeti u nekretninama, tako i bogati

Druga skupina su uspješni poduzetnici. Nema ih puno, ali zbog kulturoloških navika u Hrvatskoj imaju veliki utjecaj na tržište nekretnina. Investiranje u dionice i investicijske fondove nije uobičajeno, a favoriziraju se nekretnine kao način "čuvanja" novca.

Logika je da nekretnine ne mogu nestati, dok svi ostali oblici investicija i štednje mogu propasti uslijed gospodarske krize. Puno novca se drži u bankama, a zakonom država osigurava 100.000 eura depozita. To znači da, u slučaju propasti banke, država do 100.000 eura ušteđevine vraća građanima, o čemu se brine Državna agencija za osiguranje štednih uloga i sanaciju banaka. 

Ipak, najviše se vjeruje čuvanju vrijednosti u nekretninama. Hrvati vole imati nešto "čvrsto", za što smatraju da ne može propasti. To je uglavnom povijesno istina, ali se ipak periodično događaju nekretninske krize u kojima vrijednosti oštro padaju. Kriza 2008. je dovela do oštrog pada vrijednosti nekretnina u cijelom svijetu.

Oni koji nisu skloni investiranju na financijskim tržištima, a to su gotovo svi, imaju dva izbora: držati novac na štednji u banci ili kupiti nekretninu. Problem sa štednjom u banci je u tome što vrijednost novca s vremenom opada zbog inflacije, a banke nude jako nisku kamatnu stopu na štednju (0.2 posto).

Posebno je to problem u vremenima visoke inflacije, kao što je vrijeme od sredine 2021. Inflacija uništava vrijednost štednje. Logično je i ekonomski racionalno stoga da se višak novca štedi kroz nekretnine, po mogućnosti na lokaciji gdje se, u slučaju potrebe, može brzo prodati.

U Hrvatskoj su to Zagreb i gradovi uz obalu jer je tu likvidnost nekretnina daleko veća, tj. puno se lakše može nekretnina prodati i pretvoriti u gotovinu ako zatreba. Dodatna je prednost što se u Zagrebu može naplaćivati najamnina, a u gradovima na obali iznajmljivati apartmani.

Prinosi su daleko bolji nego da se novac jednostavno drži u banci, a osim obične štednje, tj. akumulacije vrijednosti, nekretnina obavlja i funkciju  investicije. Savršeno ekonomski racionalno, rast vrijednosti nekretnine poništava inflaciju, a još donosi i stabilan prihod.

Stranci i iseljenici stvaraju veliku potražnju

Svaku treću nekretninu u Hrvatskoj zadnjih nekoliko mjeseci kupuju stranci, a u pojedinim gradovima na obali i više od pola. S druge strane, u Slavoniji je jako malo stranih kupaca, a nema baš puno ni domaćih. U Zagrebu pak najviše kupuju stanovnici iz drugih dijelova Hrvatske, posebno iz Dalmacije i Istre te s Kvarnera.

Hrvatska je još uvijek relativno jeftina za strane državljane sa zapada Europe. Ulaskom u EU i Schengen su se Istra, Kvarner i Zagreb približili Austriji, jugu Njemačke i sjeveru Italije na tek nekoliko sati vožnje automobilom i bliže su im od nekih dijelova vlastitih država.

Hrvatska obala je postala praktički vikend-destinacija, pa je kupnja vikendice na obali za dvodnevni odmor sasvim prihvatljiva opcija, koju građani Njemačke, Austrije i Italije odabiru sve više. Naravno, ne radi se o većini stanovništva tih država, ali bolje situiranim građanima su nekretnine u Hrvatskoj dostupne financijski i prometno. 

Ipak govorimo o državama u kojima je prosječna plaća više nego dvostruko veća nego u Hrvatskoj, a visokom srednjem staležu trostruko ili četverostruko. Njima su trenutne cijene nekretnina na obali i u Zagrebu više nego priuštive.

Ne treba zanemariti ni Hrvate koji su otišli raditi u države zapadne Europe. Nakon nekoliko godina rada i oni mogu imati dovoljna primanja za kupnju nekretnine u Hrvatskoj. Za pretpostaviti je da imaju širu obitelj u Hrvatskoj i da se često vraćaju za blagdane i ljeti.

Dio njih se dugoročno planira vratiti u Hrvatsku ili ju bar redovito posjećivati. Njima je vlasništvo nad nekretninom u Hrvatskoj mješavina investicije i komfora. Neki si od njih ne mogu priuštiti cijene nekretnina u državama u koje su se iselili, pa umjesto toga kupuju nekretnine u Hrvatskoj, a u tim državama su u najmu.

Situacija sve gora, država je pogoršava

Ma koji bio razlog kupnje, činjenica je da navala na nekretnine u Hrvatskoj ne prestaje. Plaće ne prate rast cijena i iz godine u godinu mladi sve teže dolaze do prve nekretnine. Država je dodatno otežala situaciju APN subvencijama, koje dokazano povećavaju cijenu nekretnina.

Oslobođenje od poreza na promet nekretninama za kupnju prve nekretnine je ukinuto 2017. Prethodni ministar financija Zdravko Marić je još 2020. najavio da će se oslobođenje vratiti, ali o tome se više ne priča.

Situacija je sve gora. Indeks građevinskih radova pokazuje rast obujma od 8.7 posto za prosinac 2022. u odnosu na isti mjesec 2021. Gledajući cijelu godinu, rast je 3.9 posto. S obzirom na to koliko raste potražnja, premalen. Cijene rastu daleko brže nego što se grade nove nekretnine, ponuda ne prati potražnju. Mladi sve teže dolaze do prve nekretnine, a država im APN subvencijama odmaže.