JEDAN od najiskusnijih hrvatskih turističkih stručnjaka Veljko Ostojić, nekadašnji IDS-ov ministar turizma i današnji direktor Hrvatske udruge turizma (HUT), krovne organizacije hotelskih kuća i ugostiteljskih tvrtki, analizirao je za Index proteklu turističku
sezonu i posljedice koje je donio novi val apartmanizacije Jadrana.

Ostojić kaže da sezonom možemo biti zadovoljni, ali ne dijeli oduševljenje koje se čuje u političkim krugovima. Naš sugovornik upozorava na nekoliko problema s kojima se susreće turistička privreda - na desetke tisuća novih apartmana koji rade dva mjeseca godišnje - te tvrdi da oni uzrokuju manju potrošnju gostiju nego što bi se mogla očekivati.

Turistička sezona i posezona su na izmaku. Neki ovu sezonu ocjenjuju "osrednjom", poput iskusnog turističkog poduzetnika Borisa Žgombe, drugi odličnom, kako tvrde u Ministarstvu turizma. Kako je Vi ocjenjujete?

Moja je ocjena da turistička godina protječe u skladu s očekivanjima i procjenama stanja na konkurentskom mediteranskom tržištu te gospodarske situacije na emitivnim tržištima. Ona nije bila jednostavna, no možemo je smatrati uspješnom i biti zadovoljni.

Tko je bolje prošao, hoteli ili apartmani?

U organiziranom smještaju - hoteli, turistička naselja i kampovi - imali smo odličnu predsezonu, jako dobru glavnu sezonu, a sada ostvarujemo i vrlo dobru posezonu. U ostalim oblicima smještaja, obiteljskom i nekomercijalnom, imali smo povremene izazove s popunjenosti, no to je prije svega odraz snažnog povećanja kapaciteta u tim tipovima smještaja.

Je li došlo do pretjerane apartmanizacije?

Držim da hitno moramo preispitati postojeći model koji potiče izgradnju nekretnina za potrebe kratkoročnog turističkog najma koje se najčešće registriraju kao obiteljski smještaj, a nalaze se u uskom obalnom pojasu, popunjene su 60-ak dana godišnje te ne pridonose značajno razvitku lokalnih zajednica. Za ilustraciju dinamike te gradnje najbolji je podatak da je samo lani na tržište stavljeno 60.000 novih kreveta u takvom obliku nekretnina.

To je ekvivalentno 120 hotela poput Ambasadora u Opatiji ili Olympia u Vodicama. Utjecaj na gospodarstvo koji bi donijelo otvaranje toliko hotela bi bio ogroman s obzirom na to da hoteli generiraju veću prosječnu potrošnju, uz značajno manje opterećenje prirodnih resursa i infrastrukture.

Hotela je, dakle, premalo?

Još jedan važan podatak je da danas hoteli čine tek oko 9.5 posto ukupnog turističkog smještaja, a taj udio se s godinama dodatno smanjuje. To predstavlja najlošiju strukturu smještaja na Mediteranu i jedan je od ključnih razloga zašto imamo malu prosječnu dnevnu potrošnju po gostu, svega okvirno 100 eura. U Italiji i Španjolskoj je ta potrošnja oko 300 eura, a u Francuskoj oko 400 eura. Nastavak provođenja takvog razvojnog modela znači rapidan pad atraktivnosti hrvatskog turizma u srednjem roku. Taj model iscrpljuje naše vrijednosti i prirodno bogatstvo za male novce, što je suprotno našim željama i planovima.

Nisu li previsoke cijene odbile turiste? Ne izgleda dobro kad se Nijemci i/li Austrijanci žale da je preskupo.

Iako je dojam gosta iznimno bitan, cijene su egzaktna kategorija. U HUT-u smo proveli istraživanje uspoređujući cijene smještaja u hotelima, turističkim naseljima i kampovima u špici sezone u popularnim odredištima u Španjolskoj, Francuskoj i Italiji. Rezultati istraživanja su pokazali da Hrvatska nije najskuplja ni najjeftinija destinacija u nijednom od smještaja, što potvrđuje našu konkurentnost u pogledu cijena smještaja. Uostalom, zašto bi Hrvatska trebala biti najjeftinija i takmičiti se isključivo cijenama?

Kako su bili popunjeni najskuplji oblici smještaja?

Paralelno s ovim, analizirajući popunjenost u hotelima i kampovima u samoj špici sezone kada su cijene najviše, 12. kolovoza, uočili smo da su najskuplji objekti, s četiri i pet zvjezdica, imali najveću popunjenost. Problem s punjenjem su imali objekti niže kategorije unatoč nižim cijenama. Dakle, cijena sama po sebi, bez da je se usporedi s kvalitetom, ne govori puno.

Kako se određuju cijene?

Treba naglasiti da svaka ozbiljnija tvrtka koristi softver za upravljanje prihodima prilikom određivanja cijena smještaja, omogućujući prilagodbu cijena ovisno o bukingu, potražnji i procjeni buduće potražnje. Dakle, cijene se ne određuju proizvoljno, "gatanjem", već su rezultat pažljive analize. Kod cijena ove godine jedna iznimno važna tema neopravdano ostaje u drugom planu, a riječ je o snažnom pritisku troškova koji su, prema analizi koju smo napravili na reprezentativnom uzorku hotelskih kompanija, od 2021. porasli 99 posto.

Ne možete poreći da je bilo i "napuhavanja" cijena?

Naravno postoje i iznimke gdje se pokušava maksimizirati rezultat nerealno povećavajući cijene, no kao i svake godine, i ove godine su takvi objekti morali kasnije revidirati i snižavati cijene. Takav je pristup naravno najlošiji jer ozbiljno utječe ne samo na vlastito poslovanje, već i na cijene sličnih objekata u destinaciji. No kada pod sve podvučemo crtu, mislim da je ova godina bila poučna uz glavnu poruku: prvo se brinimo o kvaliteti, a neka cijena prati tu kvalitetu.

Kažete da Hrvatska ima premalo kvalitetnih hotela, a previše apartmana u tzv. privatnom smještaju. Ove godine otvoreno je oko dvadeset tisuća novih apartmana i mnogi su ostali poluprazni. Traže li gosti koji dolaze u sve skuplju Hrvatsku na odmor ipak nešto više od zimmer freei?

Overturizam je jedan od najvećih problema za razvoj turizma i on zahvaća sve veći broj destinacija. Overturizam je posljedica potpuno neadekvatne smještajne strukture, a posljedice disbalansa su brojne negativnosti koje vidimo u destinacijama.

Kako je u konkurentskim zemljama?

Udio hotelskih kreveta u ukupnim smještajnim kapacitetima u Hrvatskoj je 9.5 posto, dok je u Grčkoj to 66 posto, u Italiji 44 posto, u Španjolskoj 53 posto. To su razlike koje se ne mogu objasniti lokalnim specifičnostima, takva prevaga u izgradnji nekretnina za potrebe kratkoročnog turističkog najma pokazuje da sustavno potičemo takav oblik smještaja iako nas on udaljava od svega što nominalno zagovaramo - održivog turizma koji čuva nasljeđe, prirodu i lokalne zajednice.

Slažete se da ne poštujemo vlastite odluke o samoodrživom turizmu?

U stvarnosti imamo preveliko opterećenje na infrastrukturu i pražnjenje destinacija od lokalnog stanovništva. Ono što se pokazuje i u Hrvatskoj i u nizu drugih destinacija je da s povećanjem udjela hotela dolazi do povećanja pozitivnih učinaka i na lokalnu zajednicu i na gospodarstvo. To je smjer u kojem bismo se trebali razvijati. Jer hoteli razvijaju ponudu puno širu od smještaja. Ponudu koja animira destinaciju, lokalne biznise i ljude, i to na puno duže od dva mjeseca u godini, koliko su nam u prosjeku pune sobe i apartmani koji se oslanjaju na more i sunce.

Da budemo potpuno jasni, pravi obiteljski smještaj, odnosno smještaj kod domaćina, nikome ne predstavlja problem, to je naša specifičnost i po trebamo ostati prepoznatljivi. Dapače, treba poticati ulaganja u povećanje njegove kvalitete. Ono što moramo hitno zaustaviti je gradnja višestambenih nekretnina namijenjenih kratkoročnom turističkom najmu.

Ni turizam ne može bez politike i sukoba vlasti i opozicije. Možete li nam ukratko objasniti spor oko zemljišta koje okružuje hotele i kampove i njihovog korištenja?

Ja mogu komentirati stručni aspekt stanja oko tzv. turističkog zemljišta, a svi naši prijedlozi mogu se vidjeti kroz javne komentare na e-savjetovanju na kojemu su bile dvije uredbe o turističkom zemljištu. Prvo treba reći da je institut tzv. turističkog zemljišta jedinstven u svijetu i ne može se uspoređivati s ni jednom situacijom u bilo kojoj zemlji. Radi se o ostacima i neriješenim pitanjima iz prijašnjeg društvenog sustava te pretvorbe i privatizacije te je zato nemoguće napraviti objektivnu procjenu vrijednosti tog zemljišta koristeći usporednu metodu.

Ukratko, radi se o zemljištu oko već izgrađenih hotela i turističkih naselja te u pravilu dijela zemljišta u kampovima. Dakle, ne radi se o zemljištu na kojemu se može nešto komercijalno graditi već su to u biti okućnice postojećih hotela i turističkih naselja koji su u vlasništvu trgovačkih društava. U kampovima su objekti (recepcija, sanitarni čvorovi, restorani, infrastruktura) u vlasništvu društava. U pravilu ta društva su i vlasnici dijela zemljišta. Ostatak zemljišta je u vlasništvu države i trećih lica, barem je sada takav upis u zemljišnim knjigama.

I kako mislite da bi se to moglo raspetljati?

Ono što uvaženi stručnjaci misle i predlažu je korištenje dohodovne metode procjene vrijednosti zemljišta koja je također predviđena zakonom, odnosno metode koja daje odgovor na pitanje koliko poslovanje pojedinog objekta može platiti zakup tog zemljišta, a da pri tome značajno ne ugrozi poslovanje te osigura dovoljno sredstava za razvoj te daljnje povećanje plaća zaposlenika. Turistički sektor drži da je predloženo povećanje cijena od strane predlagača zakona previsoko i s aspekta dosadašnje zakupnine i poslovnog opterećenja te smo u okviru e-savjetovanja predložili određene korekcije na niže. Ukratko, radi se o izuzetno složenoj problematici jer, da nije tako, bila bi riješena u proteklih 30-ak godina.

Možemo li očekivati rast turističkog proizvoda u 2024. godini?

Što se tiče procjena za sljedeću godinu, još je prerano biti konkretan. Ono što sada znamo je da se čitava mediteranska konkurencija vratila na scenu i sljedeće godine će biti još agresivniji. Dodatno će situaciju komplicirati očekivani nastavak usporavanja europskog gospodarstva, posebno njemačkog. Iako će za konkretnije procjene trebati još pričekati, već sad možemo zaključiti da neće biti jednostavna sezona i ne trebamo u nju ulaziti s očekivanjima novih rekorda.

Dobro je da su naše turističke kompanije već puno puta pokazale da su odgovorne, profesionalne i kreativne u ostvarivanju odličnog rezultata u zahtjevnim uvjetima. Hrvatska ostaje najbliži Mediteran brojnim gostima iz središnje Europe i to trebamo iskoristiti. Zaključno, brinimo se o kvaliteti i razmišljajmo na dugi rok, a ne iz sezone u sezonu, a onda će gosti doći i otići zadovoljni, što je najvažnije.