PROBLEM priuštivosti stanovanja postoji u cijeloj EU, ali u nekim regijama je posebno izražen. Neke od najgore pogođenih regija nalaze se u Hrvatskoj, posebno u županijama uz obalu. Hrvatska je prema brojnim analizama nekretninska "crna rupa" EU, a to dovodi do brojnih socio-ekonomskih problema.

Jedno od takvih istraživanja provedeno je u sklopu projekta Europske promatračke mreže za teritorijalni razvoj i koheziju (ESPON), pod nazivom Pristup priuštivom i kvalitetnom stanovanju za sve ljude. Konačna verzija će biti objavljena sljedeće godine, ali preliminarni rezultati pokazuju da je Hrvatska jedna od najnepristupačnijih zemalja za najam stambenih nekretnina.

>> Brutalno rastu stanarine. "Traže i do 900 eura za 40 kvadrata"

Jug Hrvatske je jedan od najskupljih dijelova EU za dugoročni najam

Problem koji se istraživanjem htjelo ispraviti je činjenica da ne postoje sustavni podaci na razini cijele EU o priuštivosti stanovanja. Istraživanje kombinira metodu "struganja interneta", tj. pretraživanja internetom oglašenih cijena dugoročnog najma, i procjenu dohotka stanovništva na temelju BDP-a po stanovniku.

Prvo mjerenje se bavi pitanjem koliko se m² stambene nekretnine po prosječnoj cijeni može plaćati s obzirom na mjesečni dohodak (procijenjen na temelju BDP-a po stanovniku). U slučaju Hrvatske ne postoje podaci za sve županije, ali može se na temelju županija za koje postoje podaci već utvrditi da je najam u Hrvatskoj preskup.

Dubrovačko-neretvanska, Splitsko-dalmatinska, Šibensko-kninska, Zadarska, Istarska, Koprivničko-križevačka i Osječko-baranjska su jedne od najskupljih regija u EU, s obzirom na dohodak stanovništva. S 40 posto prosječnog mjesečnog dohotka u tim županijama se može plaćati stambena nekretnina manja od 30 m², po trenutnim cijenama.

Zagrebačka i Krapinsko-zagorska stoje nešto bolje. U njima je 40 posto prosječnog mjesečnog dohotka dovoljno za plaćanje najma stambene nekretnine između 30 i 50 m². Grad Zagreb i Primorsko-goranska županija su "najpovoljniji", a u njima se za 40 posto mjesečnog dohotka može plaćati nekretnina između 50 i 60 m².

Najam veće nekretnine je nedostižan prosječnom stanovniku Hrvatske

Hrvati žive u malim i pretrpanim nekretninama. Tehnički razlog za to je što se u Hrvatskoj većinom grade male stambene jedinice, a posebno su male one građene još u Jugoslaviji. Financijski razlog za pretrpanost je to što je mladima preskup najam vlastite nekretnine, kao i kupnja.

Kada se uzme u obzir cijena po m², za prosječnu nekretninu od 100 m² u Dubrovačko-neretvanskoj, Splitsko-dalmatinskoj i Šibensko-kninskoj županiji trebaju više od dva prosječna mjesečna dohotka. U Istarskoj, Osječko-baranjskoj, Krapinsko-zagorskoj i Zagrebačkoj potrebno je između jednog i dva mjesečna dohotka za plaćanje najamnine stambene nekretnine od 100 m².

U Gradu Zagrebu i Primorsko-goranskoj županiji je potrebno "samo" između 70 i 80 posto prosječnog mjesečnog dohotka za najam nekretnine od 100 m². To je jeftino u odnosu na ostatak Hrvatske, ali još uvijek relativno skupo u odnosu na ostatak EU.

Najgore na jugu, istoku i u velikim gradovima

Okvirno postoje tri velike zakonitosti prema ovom istraživanju. Očito je da države istoka EU imaju većih problema s priuštivim najmom. To ne znači da je najam u njima skuplji nego u državama zapada EU, nego da najam treba izdvojiti veći dio mjesečnog dohotka.

Poljska, Bugarska, Rumunjska, Mađarska, Hrvatska i Slovačka su relativno skuplje od Njemačke, Francuske, Nizozemske itd. Druga zakonitost je da su regije u kojima se nalaze glavni gradovi, ili oko njih, relativno skuplje od ostatka države.

Postoje iznimke, poput Sofije, Varšave i Bratislave, koje su rezultat toga da se u glavnim gradovima tih država ostvaruje daleko veći dohodak nego u ostatku države. Također je veća vjerojatnost da će najam biti manje priuštiv u obalnim regijama nego kopnenim. To posebno vrijedi za države juga EU: Italiju, Španjolsku, Grčku i Portugal.

U Francuskoj je mediteranska obala najskuplja u državi, izuzev Pariza i okolice. U Hrvatskoj je također  izražena podjela na jeftiniju unutrašnjost i skupu obalu. Utjecaj turizma je jedno od objašnjenja za to, ali s obzirom na to da ekstremno skupih regija ima u Mađarskoj i unutrašnjosti Poljske, nije jedini.

Stambena kriza u cijeloj EU

Cijela Europa se suočava sa stambenom krizom. Sve više ljudi teško može priuštiti rastuće troškove stanovanja. To je posebno slučaj u velikim gradovima, u državama istoka EU i u turističkim regijama.

Od 2015. su na razini EU cijene nekretnina narasle za 44 posto, što je više od rasta plaća u većini država. U nekim državama, većinom s istoka EU, cijene nekretnina udvostručile su se od 2015., pa i više. Hrvatska je jedna od tih država, a zadnjih nekoliko godina je u samom vrhu po godišnjim stopama rasta cijena nekretnina.

To "gura" sve više ljudi prema najmu, jer im kupnja vlastite nekretnine postaje neostvariva. To je dobro rješenje u nekim regijama: većini Njemačke i Austrije, sjeveru i unutrašnjosti Italije, Danskoj, Švedskoj, Norveškoj itd.

U velikom dijelu EU, posebno na istoku i jugu, stanarine su u odnosu na dohodak toliko velike da ni to nije rješenje. S obzirom na to, nije čudno ni da je prosječna dob kada mladi napuštaju roditeljski dom najveća na jugu i istoku EU, a najniža na zapadu i sjeveru. Hrvatska je rekorder, jer mladi napuštaju roditeljski dom s prosječno navršenih 31 godinu.

Sve upućuje na to da su najam i kupnja nekretnina u Hrvatskoj preskupi s obzirom na dohodak stanovništva

Ovo su prvi rezultati istraživanja, koje još ima određene nedostatke i "rupe". Konačni rezultati će biti objavljeni 2025., ali nema razloga za vjerovati da će se značajno razlikovati od sadašnjih.

Zaključci nisu neočekivani i ugrubo su u skladu s ostalim dosadašnjim pokušajima mjerenja problema (ne)priuštivosti stanovanja. Primjerice, prema izračunu Towergate Insurance, jedne od najvećih osiguravajućih kuća u Ujedinjenom Kraljevstvu, Hrvatska je druga najskuplja država u Europi po pitanju skupoće stambenih nekretnina za domaće stanovništvo.

Hoće li porez na nekretnine rast paušalnog oporezivanja apartmana povećati ponudu nekretnina za dugoročno stanovanje i dovesti do pada cijene, pitanje je za raspravu, kao i model implementacije tih poreza. Ali činjenicu da je stanovanje u Hrvatskoj nepriuštivo malo tko osporava.