REKORDNI rast cijena nekretnina u Hrvatskoj je otvorio brojne teme: porezni sustav Hrvatske koji se bazira na oporezivanju potrošnje i proizvodnje, a gotovo ignorira oporezivanje imovine i nekretnina, subvencije APN-a koje dokazano povećavaju cijene, raspravu o gradnji socijalnih stanova itd.

Jedna od tema je i broj praznih stanova koji postoje u Hrvatskoj, posebno u velikim gradovima. Prije nekoliko dana je poslovni tjednik Lider.hr objavio svoju analizu prema kojoj samo u Zagrebu postoji gotovo 50 tisuća praznih stanova, ukupne vrijednosti veće od sedam milijardi kuna.

Analiza je napravljena na temelju usporedbe podataka Državnog zavoda za statistiku i podataka o potrošnji električne energije HEP ODS-a. Prema DZS-u, u Zagrebu živi oko 300 tisuća kućanstava, a broj stambenih jedinica je 393 tisuće.

Istodobno HEP ODS navodi kako 47.567 potrošača iz kategorije kućanstava ima potrošnju manju od 500 kWh godišnje, iako je prosječna potrošnja kućanstva u Hrvatskoj 3500 kWh godišnje. Postoje ukupno 402 tisuće priključaka, oko 10 tisuća više nego što je DZS popisao stanova pri zadnjem popisu stanovništva.

Jako je teško utvrditi točan broj stanova koji se ne koriste, pa smo pokušali utvrditi iz više izvora je li procjena Lidera o 50 tisuća praznih stanova u Zagrebu točna. Nažalost, ne postoje točne statistike koje prikuplja jedna institucija, pa se za određivanje pravog stanja treba konzultirati s raznim stranama. Jedan od razloga je i sama država.

Potres u Zagrebu je pogoršao problem praznih stanova, posebno u centru grada. Prema nekim procjenama, tisuće stanova ispražnjene su u najteže pogođenim gradskim četvrtima, a to nam je priznalo i Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Brojni stanovi se ne prodaju niti iznajmljuju

Na upit Indexa je Državni zavod za statistiku (DZS) odgovorio da nema tražene podatke, ali su nas uputili na Udružene poslovanja nekretninama pri HGK. Oni su dosta kritični prema procjeni od 50 tisuća praznih stanova u Zagrebu, iako priznaju da ni oni ne znaju koliko ih točno ima.

"HGK ne raspolaže traženim podacima. Udruženje poslovanja nekretninama cijeni novinarsku inicijativu, ali smatra da su spomenute brojke o praznim nekretninama potpuno neutemeljene i već samo spominjanje ikakvih brojeva temeljeno na ovako površnoj analizi je vrlo štetno. Ilustrativno - 50.000 praznih stambenih jedinica podsjeća na prazan grad veći od Zadra", jasno su odgovorili.

S tim se ne slaže u potpunosti agent za nekretnine Sanjin Rastovac, suvlasnik agencije Sky Nekretnine iz Zagreba. "Kada sam pročitao tu informaciju, na prvu mi je brojka zvučala nerealno velika, ali s druge strane nije nemoguća", odgovorio je.

"Jednu od mogućih pogreški u izračunu vidim u tome da je navedeno kako se broj stanova od 2011. do 2021. povećao samo za 9 tisuća, a da je prema podacima DZS-a u tom periodu sagrađeno 19.800 novih, pa su tom logikom dodali svojoj ukupnoj brojci cca. 10 tisuća praznih stanova. Mislim da se tu zaboravlja na činjenicu kako se mnogo starih zgrada/kuća moralo srušiti da bi nastali ti novi stanovi, tako da je određeni postotak od tih 10 tisuća već postojao pa ta brojka nije najtočnija", objasnio je Sanjin Rastovac iz Sky Nekretnina.

"U Zagrebu znamo da ima mnogo naslijeđenih stanova, pogotovo u centru, koji su prazni godinama i koji se ne održavaju niti iznajmljuju. Potres je razotkrio tu činjenicu, ali i razlog zašto od 2020. godine imamo još više praznih stanova nego prije. Dok se ne pokrene obnova tih zgrada, bilo od države ili privatnih izvora, broj praznih stanova će biti velik", otkriva gospodin Rastovac.

"Za primjer, nedavno sam razgovarao s gospođom koja na odličnoj lokaciji ima trosoban stan za adaptaciju koji stoji prazan već neko vrijeme i njena odluka je da će barem još 3-4 godine biti tako jer joj se ne prodaje. Na sve ovo mogu reći: prazna nekretnina je najgora nekretnina", zaključuje.

Situacija se u Zagrebu naglo pogoršala nakon potresa

"Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine ne vodi evidencije zgrada, kao ni evidencije o korištenju zgrada, tako da tim podacima ne raspolažemo. Što se tiče državnih stanova, pojašnjavamo kako Ministarstvo ne raspolaže evidencijom o svim državnim stanovima budući da nekim stanovima upravljaju i druga tijela (primjerice MUP, MORH i dr.)", rekli su nam iz Ministarstva.

"Ono što možemo reći je da je potres zasigurno utjecao na to da u ovom trenutku ima velik broj praznih stanova u Donjem i Gornjem gradu, s obzirom na to da se radi uglavnom o starim zgradama koje su oštećene u potresima", napominju.

"Grubi statistički podaci pokazuju da je, prema popisu stanovništva iz 2011., u Donjem gradu boravilo zaokruženo 37.000 stanovnika, dok je po popisu iz 2021. bila 31.000 stanovnika. A prema popisu stanovništva iz 2011. u Gornjem gradu je boravilo zaokruženo 31.000 stanovnika, dok je prema popisu iz 2021. bilo 26.000 stanovnika. Iz popisa se vidi kako je nastalo smanjenje samo u ove dvije gradske četvrti za 11.000 stanovnika", potvrđuju katastrofalan utjecaj potresa na centar Zagreba.

Država ima gomilu stanova, njima jako loše upravlja

Za komentar smo se obratili Maji Đerek, zviždačici iz Državnih nekretnina koja je razotkrivala razne nepravilnosti u toj državnoj kompaniji, zbog čega je dobila i nezakoniti otkaz.

"Prema izvještajima o poslovanju Državne nekretnine d.o.o. i Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, u cijeloj Hrvatskoj ima 629 praznih državnih stanova", smatra.

"Problem je taj što je država donijela Zakon o upravljanju državnom imovinom prema kojem sve stanove daje u najam po tržišnim cijenama i putem javnog natječaja po principu 'tko ponudi više', a od 2016. nije raspisan ni jedan natječaj za najam, dok se plaća 2 milijuna kuna godišnje za 'hladni pogon', pričuve i režije", objašnjava Đerek.

"S druge strane, po zakonskim propisima gradovi i općine gube nekretnine na svom području jer prelaze u vlasništvo države, a država uopće ne raspisuje natječaje za te novostečene stanove, ne daje ih u najam. Kada se donosio Zakon o upravljanju državnom imovinom, trebalo je te stanove dati u socijalni najam mladim osobama ili propisati kriterije kako bi se omogućilo prihvatljivo stanovanje i dugoročni najam. Država je mogla zbrinuti u te stanove i socijalno najugroženije, primjerice nakon potresa, a ne radi ništa, što pokazuje koliko je loš i neučinkovit sustav upravljanja državnom imovinom općenito", smatra poznata zviždačica Maja Đerek.

Provjerili smo njene navode. Zaista, dok se redovito objavljuju natječaji za zakup poslovnih prostora, zadnji natječaj za najam stanova je objavljen 20. srpnja 2016. To je posebno čudno s obzirom na to da stanovi čine najveći broj nekretnina kojima Državne nekretnine upravljaju, što sami priznaju na svojim internetskim stranicama.

Državne nekretnine su zaključno s 30. prosinca 2021. upravljale s 5130 stanova, prema izvješću o poslovanju, 553 više nego 2019. Od toga je 88% popunjeno, a više od 600 se ne koristi. U 2021. su naplaćena 22.2 milijuna kuna od najma stanova, s prosječnim mjesečnim najmom korištenih stanova manjim od 420 kuna.

Stanovi s pravom korištenja čine 34.5 posto ukupnog portfelja stanova, a stanovi sa zaštićenom najamninom 29.7 posto. 21.1 posto stanova se u izvješću o poslovanju navodi kao "stanovi s korisnicima bez pravne osnove", koji plaćaju u prosjeku oko tisuću kuna mjesečne najamnine.

Traži se sve više stanova, ne gradi se dovoljno a stare mnogi ne žele prodati

Razumljivo, razlog sve većih cijena nekretnina je u tome što ponuda ne prati potražnju, tj. što se traži više stanova nego što ih se prodaje. Novogradnja ne uspijeva pratiti rast potražnje za stanovima, ne samo domaće nego i strane.

Gotovo 60 posto stanova u Hrvatskoj kupuje se gotovinom, bez podizanja kredita, a trećinu stanova kupuju stranci. U obalnim gradovima i do pola stambenih nekretnina bude prodano stranim kupcima. Iako raste broj stanova u izgradnji, to nije ni približno dovoljno da zadovolji rast kupnje.

S druge strane, mnogi stari stanovi stoje prazni. Teško je utvrditi točan broj, sve procjene su nesigurne, ali je činjenica da brojne stambene nekretnine po Hrvatskoj stoje prazne. Osim što, prema iskustvima agenata za nekretnine, mnogi građani ne žele prodati ni iznajmljivati stare stanove, država povećava problem.

Državne nekretnine se općenito loše koriste, a stanovi se praktički uopće ne koriste. Čak i ako se zanemare tzv. zaštićeni najmoprimci, najamnine državnih stanova koji se koriste su neobično male. Uz to, postoje stotine državnih stanova koji se ne koriste, a već sedmu godinu zaredom uopće nema natječaja za najam stanova u državnom vlasništvu.