DRŽAVA nakon propalog eksperimenta sa subvencioniranjem kupnje stanova putem APN-a planira uvođenje subvencioniranja najma stanova. Prvotno je informacija bila neslužbena, ali ju je potom potvrdio HDZ-ov ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić. Ne samo da će se subvencionirati najam, nego će država graditi stanove za subvencionirani najam.

>> HDZ-ovac: Subvencioniranjem stambenih kredita nismo poticali rast nekretnina

"Gradnja višestambenih kuća koje bi bile namijenjene sugrađanima koji ne mogu kupiti stan putem kredita, da im se ti stanovi omoguće kroz povlaštenu subvencioniranu cijenu najma, mislim da je to jedan od načina rješavanja stambenog pitanja sugrađana i, jasno, uz nastavak POS-ovih stanova", najavio je Bačić.

Predstavnica Udruženja poslovanja s nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i vlasnica agencije za nekretnine Lana Mihaljinec je u gostovanju na N1 televiziji sažeto objasnila zašto je ideja problematična.

"Čim čujem subvencionirani, pale mi se alarmi jer smo vidjeli što se dogodilo sa subvencijama za kredite za kupnju prvoga stana, tzv. APN-a. Ako će država dijeliti sredstva kojima će sudjelovati u plaćanju najamnina na tržištu, imat ćemo velike probleme. Dogodit će se isto što i s APN-om", rekla je.

Brojna upozorenja da će subvencije dovesti do rasta cijena

Od početka uvođenja subvencija preko APN-a je bilo jasno kako će to samo dovesti do rasta cijena. Mnogima je ipak trebalo nekoliko godina da uvide kako subvencije nisu dobra politika za pomoć mladima da riješe stambeno pitanje.

U međuvremenu su brojne institucije upozoravale na to da APN samo podiže cijenu nekretnina, zbog čega se ni onima koji preko njega kupe nekretninu u konačnici ne isplati. Jednostavno su uštede od subvencioniranja manje od negativnog utjecaja na cijenu, tj. cijena je umjetno napuhana tom državnom politikom pa bi cijene nekretnina bile manje prošlih godina da nije bilo subvencija.

Europski odbor za sistemski rizik (ESRB) je početkom 2022. izdao preporuke za pet zemalja članica EU, među njima Hrvatsku. Upozorili su da bi rast cijena nekretnina mogao ugroziti gospodarstvo i dovesti do kraha tržišta nekretnina te pozvali države da ne potiču zaduživanje građana kroz subvencionirane kredite.

"Ovu dinamiku (rasta cijena) potaknuo je državni sustav stambenih subvencija, s povećanjem udjela subvencioniranih kredita od 18 posto u 2019. do 35 posto u 2020. Mnogi novi zajmovi bili su krediti subvencionirani od države", jasno je detektirao problem ESRB.

I HNB potvrdio da su nekretnine sve skuplje zbog subvencije APN-a 

HNB je još u istraživanju iz 2021. godine utvrdio da subvencije APN-a dodatno povećavaju rast cijena nekretnina: "Zaključujemo da je subvencioniranje stambenih kredita djelovalo kao prociklična mjera koja je pridonijela postojećem trendu rasta cijena stanova u Hrvatskoj", jasno se navodi u istraživanju autora Davora Kunovca i Ivana Žilića.

Državi je trebalo sedam godina da shvati štetnost svoje politike i utrošeni iznos veći od pola milijarde kuna. Alternativna ideja, subvencioniranje najma, imat će iste rezultate kao i subvencije kupnje. A to je rast cijena. U konačnici nikome najam neće biti realno jeftiniji, država će potrošiti nekoliko stotina milijuna eura u narednih nekoliko godina, a nakon određenog vremena će pod pritiskom dokaza shvatiti pogrešku i ukinuti politiku.

Cijene najma rastu sporije od cijena kupnje nekretnina

Cijena najma je u Hrvatskoj zadnjih nekoliko godina rasla, ali daleko sporije od rasta cijene kupnje nekretnina. Zanimljivo je promotriti i kretanje cijena do 2017., kada je subvencioniranje kupnje preko APN-a uvedeno, i nakon.

Kada se gleda u usporedbi s prosječnim cijenama najma i kupnje nekretnina iz 2015., do prva tri mjeseca 2017. nije bilo nikakvog rasta. U siječnju, veljači i ožujku su cijene nekretnina bile praktički iste kao 2015. (indeks 100.5), a cijene najma manje za 1-1.5 posto.

Rast cijena najma iznad razine 2015. počinje tek u drugoj polovici 2018., i to jako sporo. Na početku 2019. je najam bio samo 5 posto skuplji nego 2015., tada počinje intenzivniji rast, pa su cijene najma na početku 2022. bile oko 11 posto veće nego 2015. Slično kao i kod cijena za kupnju nekretnina, u toj godini se rast ubrzava. Zadnji podaci pokazuju kako je cijena najma u srpnju ove godine 18.91 posto veća nego 2015.

Cijene nekretnina od 2017. rastu sve brže

Cijene nekretnina su se kao i cijene najma sve do 2017. zadržale na istoj razini kao 2015. Tada počinje rast oboje, ali puno sporije najma. Na početku 2019. indeks cijena najma iznosi 105.32, što znači da je bio 5.32 posto skuplji nego 2015.

Indeks cijena nekretnina u istom razdoblju je 117.55, što znači da su bile 17.55 posto veće nego 2015. S obzirom na to da nije bilo rasta cijena između 2015. i početka 2017. ni najma ni kupnje, od tada do početka 2019. najam raste stopom 5.32 posto, a kupnja 17.55 posto, i da se radi o razdoblju u kojem je počeo djelovati APN, može se pretpostaviti da su djelomično za veći rast cijena za kupnju nekretnina odgovorne subvencije preko APN-a.

U razdoblju od početka 2019. do početka 2022. su se najamnine povećale za dodatnih 5 postotnih bodova, a cijene za kupnju nekretnina čak 34.7 postotnih bodova. Prošle godine je rast cijena nekretnina bio posebno velik, pa je od tada do srpnja ove godine rast iznosio dodatnih 21.3 postotna boda, a cijene najma za 7.89 postotnih bodova. 

APN subvencije su dijelom odgovorne za puno veći rast cijena nekretnina nego rasta cijene najma

Treba naglasiti da su cijene kupnje i prodaje nekretnina puno elastičnije od najma. Više variraju i brže se smanjuju ili povećavaju, osjetljivije su na šokove i krize. U većini država EU je trend da su cijene kupnje nekretnina brže rasle od cijena najma. Ali malogdje je relativna razlika kao u Hrvatskoj; rast cijena kupnje od 2015. 73.56 posto (do prvog kvartala 2023.), a najma 18.91 posto (do srpnja 2023.)

Iz same činjenice da su cijene nekretnina rasle brže zbog subvencija APN-a proizlazi da bi navedena razlika u rastu bila manja da nije bilo te politike. Cijena najma je počela ubrzano rasti od početka prošle godine, a za očekivati je nastavak takvog trenda.

Apsurdno je uvoditi politiku subvencija kojom će se najam dodatno povećavati, baš kao što se dogodilo s cijenom nekretnina zbog subvencija. Iako neke subvencije mogu djelovati tako da smanjuju cijene (uglavnom u poljoprivredi i sličnim djelatnostima), u većini slučajeva ih podižu.

Tržišta poljoprivrednih proizvoda, koja su u Europi obilno subvencionirana i zbog toga imaju umjetno niske cijene, sasvim su različita od tržišta najma. Za početak je jako velika razlika po pitanju elastičnosti ponude, koja je kod najma jako mala. To znači da najmodavci ne mogu nuditi više nekretnina za najam u kratkom roku koliko bi trebali zbog rasta potražnje koji nastaje uslijed subvencije.

Štetna ideja koja se koristi za političke ciljeve

Na većini tržišta subvencije uvijek i svuda dovode do rasta cijena. Toga su svjesni i ekonomisti i političari, pa se u većini zemalja radi isključivo o štetnim politikama koje se provode da bi se zadovoljilo neupućeno biračko tijelo.

Subvencioniranje cijena najma se smatra blažom politikom od ograničavanja cijena najma koje se od gradova u SAD-u gdje traje desetljećima do gradova EU koji su ga počeli uvoditi nedavno pokazalo katastrofalnim.

No, to ne znači da je subvencioniranje najamnine dobra politika, nego nije najgora među katastrofalnim idejama. Nisu ni svi segmenti tržišta nekretnina isti. Istraživanja su pokazala da subvencije nekretnina najveći negativni efekt imaju na cijene dvosobnih i trosobnih stanova.

Prelijevanje iz šupljeg u prazno

Nije pitanje hoće li stanodavci dio subvencije jednostavno uzeti sebi kroz povećanje cijene, nego koji dio. To ovisi o gradu, lokaciji, veličini nekretnine i drugim faktorima. To je opet prelijevanje iz šupljeg u prazno, samo je nepoznanica s koliko velikom posudom.

Siguran utjecaj na rast cijena, novi trošak javnog novca, novi transfer iz državnog proračuna prema vlasnicima više nekretnina, novi poticaj rastu inflacije (za razliku od kupnje nekretnina, cijene najma ulaze u izračun inflacije). Štetno, skupo i uzaludno.