Foto: FAH, 123rf

S POČETKOM sljedeće godine na snagu stupa porez na nekretnine, kojem se potpisivanjem peticije udruge Lipa suprotstavilo više od 50 tisuća građana.

No, taj "jednostavni porez" koji zamjenjuje komunalnu naknadu tek je prvi korak prema uvođenju pravog poreza kojeg bi mogli dobiti 2020. godine, i koji će se temeljiti na vrijednosti pojedine nekretnine, vidljivo je iz dokumenata Europske unije.

Za 2020. planira se uvođenje poreza na nekretnine prema vrijednosti

"Hrvatska ima relativno niske prihode od periodičnog oporezivanja nepokretne imovine. Prihode ubiru jedinice lokalne uprave u obliku komunalne naknade povezane s nekretninama, no njezin se obračun i pokrivenost znatno razlikuju. Prihodi ovise i o manje učinkovitom oporezivanju prometa nekretninama. Kao odgovor na ponavljane preporuke, u okviru porezne reforme provedene krajem 2016. komunalna naknada i neki lokalni porezi zamijenit će se od 2018. periodičnim porezom na nekretnine, koji će se obračunavati na temelju pet parametara pomoću kojih se približno određuje vrijednost nekretnine. Smatra se da je to prvi korak prema potpunom uvođenju vrijednosnog poreza na nekretnine, koje se planira za 2020. godinu", stoji u preporukama Vijeća Europske unije o Nacionalnom programu reformi RH.

Osnovni preduvjet za uvođenje poreza na nekretnine je masovna procjena njihove vrijednosti, no pitanje je ima li Hrvatska kapacitete za provedbu tog procesa. Osim toga, tržište je relativno slabo i nerazvijeno, pa je pitanje kako uopće ispravno utvrditi pravu vrijednost pojedine nekretnine.

Trenutno ne postoje preduvjeti za masovnu procjenu nekretnina

Filip Vučagić, direktor Odjela procjena vrijednosti i investicijskog savjetovanja u Colliers International Hrvatska, smatra da u ovom trenutku ne postoje preduvjeti za masovnu procjenu nekretnina.

"Masovna procjena nekretnina je proces vrednovanja skupine nekretnina na određenoj lokaciji pomoću standardiziranih metoda procjene i analize tržišnih podataka. Za dio nekretnina proces može biti automatiziran, dok će za specifične nekretnine biti neophodno dodatno razmatranje.

U Hrvatskoj nedostaju preduvjeti za masovnu procjenu nekretnina – od nelikvidnosti, netransparentnosti transakcija te sporog bilježenja transakcija u centralnoj bazi transakcija: eNekretnine od Ministarstva graditeljstva - do neusklađenosti katastra i zemljišnih knjiga.

Također, važeći Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina je neprovediv, neusklađen s međunarodnim standardima te -nepotrebno i štetno za društvo- veoma ograničavajuć po pitanju tko smije obavljati procjene nekretnina. Masovna procjena tržišne vrijednosti nekretnina zahtijeva potpunu, točnu i ažurnu bazu transakcija (i bazu nekretnina) te korištenje ispravnih metoda procjene za različite tipove nekretnina", kaže Vučagić.

Potrebne izmjene zakona u koje bi bili uključeni stručnjaci

Rješenje problema Vučagić vidi u izmjenama Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina, kako bi se u njega uvrstili međunarodni standardi procjene. Zatim, u boljoj povezanosti i dostupnosti podataka koje imaju državni, gradski, županijski uredi i sudovi.

Smatra da treba definirati kategoriju Procjenitelj i osloboditi je lobija sudskih vještaka, što je, kako kaže, drugačija kategorija i po svrsi i po potrebi, poraditi na edukaciji procjenitelja te uvesti sustav odgovornosti i supervizije u njihov rad. Također kaže kako bi trebalo uključiti relevantne pravne osobe iz sektora procjene nekretnina u radna tijela koja donose Zakon o porezu na nekretnine.